《建工司法解释（二）》施行后建设工程价款优先受偿权的五种行权方式
发布日期：2026-07-14
作者： 孙颖,陈思,周松
2026年6月29日，最高人民法院以法释〔2026〕12号发布《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》（简称“《建工解释二》”）。《建工解释二》二十三个条文中，有五条是关于建设工程价款优先受偿权的规定，条文数量占比超过20%。《建工解释二》施行后，两部建工司法解释共计有十三个条文，对《民法典》第八百零七条规定的建设工程价款优先受偿权制度作出细化规定，涉及行权主体、行权范围、行权期限、行权条件、行权方式、权利顺位等方面。另有《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》对商品房消费者的房屋交付或价款返还请求权与建设工程价款优先受偿权的顺位关系作出规定。
结合《民法典》第八百零七条和两部建工司法解释规定，以及指导性案例、典型案例确立的裁判规则，建设工程价款优先受偿权的行权方式不仅限于诉讼，还应包括协议折价、向执行法院主张、发函等。
行权方式一：诉讼
《民法典》第八百零七条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”诉讼是当然有效的行权方式，且实务中承包人大多是以诉讼的方式行权，承包人在起诉请求发包人支付工程款时，一般同时主张建设工程价款优先受偿权。
行权方式二：协议折价
《建工解释二》第十八条规定：“承包人依据其与发包人订立的折价协议主张已经行使民法典第八百零七条规定的建设工程价款优先受偿权，同时符合下列条件的，人民法院应予支持：（一）承包人施工的工程质量合格；（二）建设工程可以折价；（三）发包人逾期支付工程价款，经承包人催告后在合理期限内仍未支付；（四）折价金额与折价时建设工程的实际价值基本相当。”
该条在《民法典》第八百零七条的基础上，实质性地扩展了建设工程价款优先受偿权的行权方式。之所以说是“实质性地扩展”，是因为《民法典》第八百零七条本就规定了协议折价和拍卖两种行权方式，《建工解释二》第十八条并未新增行权方式，而是将《民法典》第八百零七条规定的协议折价的要件进行细化。并且，在《建工解释二》出台之前，最高人民法院已经通过典型案例的形式引导协议折价行权。如人民法院案例库案例（编号：2023-07-2-115-006）明确，建设工程价款优先受偿权的行使方式包括折价、拍卖，建设工程质量合格的，承包人可自发包人应付工程款之日起在法定期限内行使建设工程价款优先受偿权，行使的方式包含协议折价或申请人民法院拍卖等，承包方与发包方在结算协议中约定以部分房屋折价支付工程价款的，该约定构成工程价款优先受偿权的行使。
行权方式三：向执行法院主张
除诉讼、协议折价外，直接向执行法院主张亦是有效行权方式。最高人民法院第171号指导性案例明确，执行法院依其他债权人申请对发包人的建设工程强制执行，承包人向执行法院主张享有建设工程价款优先受偿权且未超过除斥期间的，视为承包人依法行使了建设工程价款优先受偿权。该案例亦是人民法院案例库案例，入库编号为2021-18-2-115-001。
行权方式四：以房抵债
严格来说，在以房抵债协议中约定将建设工程折价抵付工程款，本就是协议折价的一种。但因实务中，以房抵债情形较为典型，故将该类型单独列项。特别是在房地产行业承压的大背景下，房地产开发企业的债权人大致分为享有抵押权的开发贷等债权人、施工单位等工程款债权人、供应商等其他债权人，在房地产开发企业资金状况不良的情形下，债权清偿优先性直接决定债权受偿比例，此时以房抵债行使建设工程价款优先受偿权的效力，多受房地产开发企业其他债权人的挑战。
最高人民法院（2020）最高法民再352号案件曾明确以房抵债是有效行权方式的裁判规则，该案裁判观点认为，承包人行使建设工程价款优先受偿权的形式包括且不限于通知、协商、诉讼、仲裁等方式，发承包人以签订以房抵债协议方式行使建设工程价款优先受偿权，双方就案涉房屋签订《商品房买卖合同》，承包人以冲抵工程款的方式购买案涉房屋，实质是通过协商折价抵偿实现建设工程价款优先受偿权，符合建设工程价款优先受偿权的法定行使方式。
行权方式五：发函行使
最高人民法院在（2020）最高法民申5386号裁判文书中明确，建设工程价款优先受偿权是承包人的法定权利，承包人可以通过协议折价或申请拍卖的方式主张优先权，并未限定承包人必须通过诉讼的方式主张，承包人以发函的方式向发包人主张建设工程价款优先受偿权，并不违反法律规定，承包人在除斥期间内向发包人发出主张建设工程价款优先受偿权的催款函，发包人对此无异议，认定承包人以发函的形式行使建设工程价款优先受偿权，并无不当。
行权方式选择
《建工解释二》第十八条虽实质性地扩展了建设工程价款优先受偿权的行权方式，但同时对协议折价行权的要件进行细化，包括：工程质量合格、工程可以折价、发包人逾期支付工程价款且经承包人催告后仍未在合理期限内支付、折价金额与折价时工程实际价值基本相当。其中“折价金额与折价时工程实际价值基本相当”的认定在实务中可能仍会存在争议。
以房建工程为例，判断所涉房屋的实际价值的方式可能包括：一是房屋销售的备案价，但因目前环境下备案价通常高于市场价，承包人一般不接受该等价格；二是以同小区、同户型房屋二手房成交价作为参考；三是引入评估。以协议折价方式行权的，整体上仍建议评估前置。
虽前述五种行权方式均有规定或典型案例支撑，但行使建设工程价款优先受偿权仍应以诉讼为首选方式，同时在结算、催款函等文件中，可一并嵌入行使建设工程价款优先受偿权的内容。
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