《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》逐条解读
发布日期：2026-07-02
作者： 孙颖,陈思,周松
2026年6月29日，最高人民法院以法释〔2026〕12号发布《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》（简称“《建工解释二》”）。
《建工解释二》共二十三条，在《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（简称“《建工解释一》”）的基础上，从招标投标对合同效力的影响（第一条、第二条）、借用资质情形下的责任承担（第三条至第五条）、两包一挂情形下的权利主张路径（第六条、第七条）、农民工工资权利主张（第八条）、固定价合同结算（第九条、第十条）、合同无效后折价补偿款的确定（第十一条、第十二条）、审计或财政评审与结算依据（第十三条）、合同解除或无效后工程质量保证金的处理（第十四条）、合同解除后施工场地和资料移交（第十五条）、工程质量修复费用的主张（第十六条）、建设工程价款优先受偿权（第十七条至第二十一条）、司法与行政执法衔接打击“三包一挂”违法行为（第二十二条）等角度，作出规定。
本文结合《民法典》《建筑法》《建工解释一》等相关规定，对《建工解释二》的规定逐条进行体系化解读。
第一条
【条文内容】建设工程施工合同订立时属于必须招标的工程项目，当事人未经招标订立合同，起诉时该工程项目不再属于必须招标的，人民法院不应仅以未招标而认定合同无效。
【条文主旨】本条是关于“应招未招”合同效力认定的规定。
【条文解读】本条与《建工解释一》第一条、《建工解释二》第二条共同构建了招标投标对合同效力影响的规则体系。
本条明确订立合同时属于必须招标的项目虽未招标，但起诉时已不再属于必须招标的项目，合同不再因“应招未招”而无效。《建工解释一》第一条规定，建设工程必须进行招标而未招标签订的合同无效。因必须招标的工程项目范围存在阶段性调整的情形，如《工程建设项目招标范围和规模标准规定》（2000年5月1日实施，已于2018年6月1日废止）规定，商品住宅项目属于关系社会公共利益、公众安全的公用事业项目，必须招标。2018年6月1日起施行的《必须招标的工程项目规定》及其配套的《必须招标的基础设施和公用事业项目范围规定》，未再将商品住宅项目规定为必须招标的项目。本条明确在订立合同时属于必须招标的项目，在起诉时不再属于必须招标的项目的，不再仅因“应招未招”而认定合同无效。
本条明确合同效力补正的判断时点是起诉时。本条规定，判断是否属于必须招标项目的最晚时点为起诉时，这与《建工解释一》第三条关于建设工程规划手续补正合同效力的时点保持一致。
第二条
【条文内容】在确定中标人前，招标人、投标人以意向书、会议纪要或者补充协议等形式就工程范围、工程价款等实质性内容进行谈判并且该投标人中标，或者发包人与承包人协商订立建设工程施工合同后又通过招标投标程序与承包人订立建设工程施工合同，人民法院应当依照招标投标法关于禁止串通投标、禁止先行就实质性内容谈判的规定认定中标合同无效。
【条文主旨】本条是关于“明招暗定”“未招先定”合同效力的规定。
【条文解读】本条与《建工解释一》第一条、《建工解释二》第一条共同构建了招标投标对合同效力影响的规则体系。
《建工解释一》第一条规定，因招标投标导致合同无效的情形主要有两种，一是“应招未招”，二是“中标无效”。本条将司法实务中关于“明招暗定”“未招先定”认定合同无效的裁判规则上升为司法解释规定，进一步明确因招标投标导致合同无效的情形。
本条明确“明招暗定”签订的合同无效。认定“明招暗定”合同无效有两个要件：一是招标人与投标人在定标前就实质性内容进行谈判；二是该投标人中标。其内核是强调招标人与投标人在定标前对实质性内容进行谈判，影响中标结果。如果该投标人未中标，则证明即便招标人与投标人在定标前对实质性内容进行了谈判，但并未影响中标结果。实质性内容主要是指关于工程范围、工程价款、工程工期、工程质量等事项。
招标人先确定中标人，然后履行招标投标手续的行为，扰乱公平竞争市场，损害其他投标人的合法权益，本条明确发包人与承包人协商订立建设工程施工合同后又通过招标投标程序与承包人订立建设工程施工合同，人民法院应当依照招标投标法关于禁止串通投标、禁止先行就实质性内容谈判的规定认定中标合同无效。
第三条
【条文内容】建筑施工企业出借资质或者以其他方式允许他人以本企业名义承揽工程，人民法院应当认定出借资质、允许使用本企业名义的合同无效。建筑施工企业主张约定的资质借用费、使用费的，人民法院不予支持。
建设工程质量合格，借用资质的单位或者个人参照其与建筑施工企业就支付工程款项的约定请求建筑施工企业支付折价补偿款的，人民法院依法予以支持。
【条文主旨】本条是关于资质借用合同效力，以及出借资质的建筑施工企业对借用资质的单位或个人的责任承担的规定。
【条文解读】本条与《建工解释二》第四条、第五条共同构建了借用资质情形下的责任承担规则体系。
本条明确建筑施工企业与借用资质的单位或个人签订的资质借用合同无效。《建工解释一》第一条明确了借用资质签订的建设工程施工合同无效，侧重与建设单位的合同效力认定。本条落实《建筑法》第二十六条关于禁止建筑施工企业以任何形式允许其他单位或者个人使用本企业的资质证书、营业执照，以本企业的名义承揽工程的规定，将合同效力的认定延伸到出借资质的建筑施工企业与借用资质的单位或个人内部，进一步规定，出借资质的建筑施工企业与借用资质的单位或个人签订的资质借用合同无效。需要关注的是，《建筑法》第二十六条规定的是禁止“任何”形式的借用资质行为，本条规定亦适用于“任何”形式的资质借用合同，应包括以内部承包、加盟分公司、专业分包、劳务分包、合伙、合作之名行资质借用之实的行为，还应包括“无借有”“同级借”“高借低”等一切资质借用形式。
本条压实出借资质的建筑施工企业向借用资质的单位或个人的责任，倒逼建筑施工企业合规经营。一方面，在资质借用合同被认定无效的情形下，借用资质的单位或个人可以参照合同关于工程款项的约定请求出借资质的建筑施工企业支付折价补偿款；另一方面，出借资质的建筑施工企业主张收取资质借用费、使用费的，不予支持。即在资质借用情形下，出借资质的建筑施工企业无法获取资质借用费、使用费，其企图通过借用资质方式获得利益的目的无法实现，反而还需要承担向借用资质的单位或个人支付折价补偿款的责任，特别是在上游回款不到位的情形下，出借资质的建筑施工企业的责任更重，倒逼建筑施工企业合规经营。
第四条
【条文内容】借用资质的单位或者个人以出借资质的建筑施工企业名义与发包人订立建设工程施工合同，发包人订立合同时不知道且不应当知道资质借用情形，借用资质的单位或者个人以该合同直接约束自己和发包人为由请求发包人支付折价补偿款的，人民法院不予支持。
借用资质的单位或者个人提供证据证明发包人订立合同时知道或者应当知道资质借用情形，就其施工的工程向发包人请求支付折价补偿款的，人民法院应当通知出借资质的建筑施工企业作为第三人参加诉讼或者同意其申请作为第三人参加诉讼，并根据发包人支付价款、借用资质的单位或者个人施工相关情况，判决发包人向借用资质的单位或者个人承担责任。
【条文主旨】本条是关于资质借用情形下发包人责任承担的规定。
【条文解读】本条与《建工解释二》第三条、第五条共同构建了借用资质情形下的责任承担规则体系。
本条按照发包人是否知道存在资质借用情形区分对待。在订立合同时，发包人不知道且不应当知道存在资质借用情形的，借用资质的单位或个人无权向发包人主张权利；在订立合同时，发包人知道或应当知道存在资质借用情形的，借用资质的单位或个人可以向发包人主张权利。
本条将发包人是否知道存在资质借用情形的判断时点明确为签订合同时。借用资质的单位或个人以出借资质的建筑施工企业名义与发包人订立建设工程施工合同，虽在签订合同时发包人不知道存在资质借用情形，但在项目施工过程，特别是在结算阶段，借用资质的单位或个人通常会显名，此时发包人会知道存在资质借用情形。为保护发包人对合同相对方的合理信赖，本条将判断发包人是否知道存在资质借用情形的判断时间限缩至签订合同时。
借用资质的单位或个人向发包人主张权利的前提蕴含以质量合格为前提的要件。质量和安全是工程的两条底线、红线、生命线，在建设工程施工合同项下，承包人的主要义务便是交付质量合格的工程。本条虽未明确规定质量合格的内容，但借用资质的单位或个人主张折价补偿款的上位法依据是《民法典》第七百九十三条关于“建设工程施工合同无效，但是建设工程经验收合格的，可以参照合同关于工程价款的约定折价补偿承包人”的规定，承包人请求支付折价补偿款的前提必然是工程质量合格。
第五条
【条文内容】借用资质的单位或者个人以出借资质的建筑施工企业名义购买建筑材料、建筑构配件和设备，租赁设备等，相对人请求该建筑施工企业承担民事责任，符合民法典第一百七十二条关于表见代理规定的，人民法院应予支持。
【条文主旨】本条是关于出借资质的建筑施工企业对下游供应商责任承担的规定。
【条文解读】本条与《建工解释二》第三条、第四条共同构建了借用资质情形下的责任承担规则体系。
本条以表见代理制度的适用压实出借资质的建筑施工企业向下游供应商的责任。在出借资质的情形下，出借资质的建筑施工企业通常不参与项目管理，而是由借用资质的单位或个人组织人工、材料设备、机械施工。出借资质的建筑施工企业出于责任规避的考虑，抑或借用资质的单位或个人出于操作简便的考虑，通常由借用资质的单位或个人以出借资质的建筑施工企业名义与下游供应商签订合同但不加盖公章或加盖项目部章，而在下游供应商主张权利时，借用资质的单位或个人以及出借资质的建筑施工企业通常均会以其与下游供应商不存在合同关系为由进行抗辩。本条规定明确表见代理制度在借用资质情形下的适用，在符合民法典第一百七十二条关于表见代理规定的情形下，满足“存在外表授权”和“相对人对行为人有代理权形成合理信赖”要件时，借用资质的单位和个人与出借资质的建筑施工企业之间构成表见代理关系，借用资质的单位或者个人以出借资质的建筑施工企业名义签订的建筑材料、建筑构配件和设备，租赁设备等合同，对出借资质的建筑施工企业发生效力，由出借资质的建筑施工企业对下游供应商承担责任。
本条应适用于借用资质的单位或者个人以出借资质的建筑施工企业名义进行专业分包或劳务分包的情形。本条规定表述为“借用资质的单位或者个人以出借资质的建筑施工企业名义购买建筑材料、建筑构配件和设备，租赁设备等……”，采用列举加兜底的方式明确出借资质的建筑施工企业的责任范围。借用资质的单位或者个人组织项目施工，主要涉及人工、材料设备、机械的组织，该条列举的情形主要是关于材料设备的组织，并以“等”字进行兜底，应适用于专业分包以及劳务分包情形。
第六条
【条文内容】承包人违反民法典第七百九十一条、建筑法第二十八条、第二十九条等有关禁止转包或者违法分包的规定，将其承包的工程转包或者违法分包，接受转包或者违法分包的单位或者个人参照转包或者分包合同请求承包人支付折价补偿款的，人民法院依法予以支持。接受转包或者违法分包的单位或者个人请求与其没有合同关系的发包人支付折价补偿款或者赔偿损失的，人民法院不予支持。
【条文主旨】本条是关于接受转包或违法分包的单位或个人受合同相对性约束的规定。
【条文解读】本条与《建工解释一》第四十三条、第四十四条以及《建工解释二》第三条、第四条、第七条共同构建了合同无效情形下，借用资质以及接受转包或违法分包的单位或个人权利主张规则体系。
实际施工人制度历史使命已然完成，正式退出历史舞台。实际施工人制度，是为保护农民工工资权益，在一定历史时期下赋予转包或违法分包情形下实际施工人突破合同相对性向发包人主张权利的“特权”，自2005年1月1日实施以来的二十余年间，在保护农民工工资等方面发挥了重要作用。在农民工工资专用账户、农民工工资保证金、农民工工资总包代发、总包单位对农民工工资负总责等一系列制度安排下，农民工的工资权益已经可以得到有效保障，实际施工人制度的历史使命已然完成，正式退出历史舞台。
本条实质性地废止了《建工解释一》第四十三条第二款的规定，接受转包或违法分包的单位或个人权利主张重回合同相对性的民法基本原则。本条规定，在转包或违法分包情形下，接受转包或者违法分包的单位或者个人应受合同相对性的约束，向与其有合同关系的转包或违法分包人请求支付折价补偿款，向与其没有合同关系的发包人主张权利的，不予支持，将接受转包或违法分包的单位或个人的权利主张重新拉回合同相对性框架下。根据《建工解释二》第二十三条关于该解释的效力规定，《建工解释一》第四十三条第二款关于突破合同相对性主张权利的规定与本条规定不一致，不再适用，《建工解释一》第四十三条第二款已被本条实质性废止。
规范转包或违法分包情形下的主体称谓。实际施工人并非法律概念，在实际施工人制度退出历史舞台后，《建工解释一》第四十三条第二款中“实际施工人”特指的转包或违法分包情形下的实际施工人，本条将其明确为“接受转包或违法分包的单位或个人”。
第七条
【条文内容】借用资质的单位或者个人、接受转包或者违法分包的单位或者个人依据民法典第五百三十五条关于代位权的规定，以出借资质的建筑施工企业、转包人或者违法分包人怠于行使到期债权或者与该债权有关的从权利，影响其到期债权实现为由，向发包人行使代位权的，人民法院依法予以支持。
【条文主旨】本条是关于借用资质以及接受转包或违法分包的单位或个人行使代位权的规定。
【条文解读】本条与《建工解释一》第四十三条、第四十四条以及《建工解释二》第三条、第四条、第六条共同构建了合同无效情形下，借用资质以及接受转包或违法分包的单位或个人权利主张规则体系。
本条明确借用资质以及接受转包或违法分包的单位或个人在符合条件时可行使代位权，向发包人主张权利。《建工解释二》第六条关了一扇窗，本条又开了一扇门，将接受转包或违法分包的单位或个人向发包人主张权利的请求权基础明确为有法律依据的代位权。
本条将行使代位权的主体拓展至借用资质的单位或个人，《建工解释一》第四十四条实质性地被本条替换。《建工解释一》第四十四条规定接受转包或者违法分包的单位或个人可行使代位权，本条规定借用资质的单位或个人亦依法享有代位权，拓宽了享有代位权的主体范围，完整覆盖“两包一挂”情形下向发包人主张权利的场景，且本条规定可覆盖《建工解释一》第四十四条规定，《建工解释一》第四十四条实质性地被本条替换，接受转包或违法分包的单位或个人行使代位权向发包人主张权利的，可直接依据本条规定，而无需另行援引《建工解释一》第四十四条。
本条和《建工解释一》第四十三条、第四十四条以及《建工解释二》第三条、第四条、第六条构建的权利主张路径。接受转包或违法分包的单位或个人的权利主张路径：一是向合同相对方主张权利（《建工解释一》第四十三条、《建工解释二》第六条）；二是行使代位权向发包人主张权利（《建工解释一》第四十四条、《建工解释二》第七条）。借用资质的单位或个人权利主张路径：一是向出借资质的建筑施工企业主张权利（《建工解释二》第三条）；二是在有证据证明发包人在订立合同时知道或应当知道存在挂靠情形时，直接向发包人主张权利（《建工解释二》第四条）；三是行使代位权向发包人主张权利（《建工解释二》第七条）。
第八条
【条文内容】参与工程建设的农民工依据《保障农民工工资支付条例》第二十九条、第三十条、第三十六条、第三十七条关于保障农民工工资支付的规定，请求建设单位和施工总承包单位、分包单位等施工单位先行垫付、先行清偿或者清偿拖欠工资的，人民法院依法予以支持。
【条文主旨】本条是关于农民工工资诉权的规定。
【条文解读】《保障农民工工资支付条例》是我国首部专门保障农民工工资支付的行政法规，首创农民工工资专用账户、农民工工资保证金、总包负总责等多项刚性制度，从源头预防拖欠农民工工资。《保障农民工工资支付条例》第二十九条、第三十条、第三十六条、第三十七条规定，因建设单位未及时拨付农民工工资，或将工程发包给并不具备合法经营资格的单位，或违反国土空间规划、工程建设等法律法规导致拖欠农民工工资的，由建设单位清偿；因施工单位允许其他单位和个人以施工单位的名义对外承揽建设工程，或转包工程，或不具备合法经营资格，或存在分包单位拖欠农民工工资的，由施工单位清偿。本条打通行政监管与民事权利保护的通道，将前述《保障农民工工资支付条例》关于农民工工资保障的规定以诉权的形式予以确定，赋予农民工直接向与其没有劳动关系的建设单位、施工单位行使权利。
第九条
【条文内容】建设工程施工合同约定按照固定价格结算工程价款，当事人以约定的建设工期内人工费、主要建筑材料价格发生重大变化为由请求调整工程价款的，人民法院不予支持，但是当事人另有约定或者符合民法典第五百三十三条关于情势变更规定的除外。
【条文主旨】本条是关于固定价合同调价规则的规定。
【条文解读】本条与《建工解释一》第二十八条以及《建工解释二》第十条共同构建了固定价合同的结算规则体系。
固定价合同原则上不调价。固定价一般分为固定总价和固定单价，固定单价按照费用要素构成可分为全费用固定综合单价（含人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费、利润、规费、税金、风险费用，24版清单不再单列规费）和非全费用固定综合单价（一般不含税金），实务中还有以平方米计价的固定单价合同。无论是固定总价还是固定单价，在合同约定风险范围内，固定价部分价款原则上不应调整。《建工解释一》第二十八条亦原则性的规定，固定价合同不调价。
本条将固定价合同的调价情形限缩为当事人另有约定以及情势变更两种情形，强化合约意识。实务中，虽约定固定价，但结算时又以人工费调整、材料价格波动等为由重新计量计价的情形屡见不鲜，在工程总承包领域表现尤为突出，不利于工程总承包的发展。本条规定将固定价合同的调价情形从裁判规则角度限缩为当事人约定和情势变更两种情形，严格来说，因当事人约定本就属于合意，固定价调价情形仅有情势变更一种情形，强化当事人的合同理念、规则意识。
第十条
【条文内容】采用固定总价的建设工程施工合同解除后，当事人就质量合格的已施工部分工程价款没有约定且不能协商一致的，人民法院可以参照合同订立时建设工程所在地建设行政主管部门发布的计价标准、计价方法或者工程建设领域相关规范，确定承包人已施工部分工程价款占全部工程价款的比例，并以该比例乘以合同约定的固定总价确定承包人已施工部分工程价款。
【条文主旨】本条是关于固定总价合同解除后结算规则的规定。
【条文解读】本条与《建工解释一》第二十八条以及《建工解释二》第九条共同构建了固定价合同的结算规则体系。
按照固定总价结算的前提是合同得到全面履行，此时适用《建工解释一》第二十八条以及《建工解释二》第九条的规定进行结算。固定总价合同的“固定总价”，有其对应的工程内容、工程工期、工程质量，是特定条件下的固定总价。在固定总价合同按照约定的条件完全履行的情形下，应适用《建工解释一》第二十八条以及《建工解释二》第九条的规定进行结算，不调价。
本条明确按照比例法确定合同解除情形下已施工部分的工程价款。当合同解除时，合同未得到全面履行，固定总价对应的工程内容未完全施工，不能按照约定的固定总价结算。本条明确该等情形下，按照比例法计算已施工且质量合格部分的工程价款。实务中大致存在如下两种不同的比例折算方式：一是按照一定口径（如定额）计算已完工程价款，并将此作为结算价款；二是先按照一定口径（如定额）计算未完部分工程价款，再以约定的固定总价减去计算得出的未完工程价款，得出已施工工程价款。因定额等计算出的价款金额通常比合同约定的相同工程的价款高，采用第一种折价方式对承包人较为有利，采用第二种方式对发包人有利，根据合同解除过错方的不同，采用不同的折算方式。本条规定的比例折算法对前述不同比例折算方式进行了折中，采用同口径比例折算方式，即先按照一定口径（如定额）计算工程总价款，然后按照相同口径计算已完部分工程价款，计算出相同口径下已完工程价款的比例，再以该比例乘以约定的固定总价计算得出已完工程价款，相对较为公平。关于因违约解除合同的责任，可依据《民法典》第五百六十六条规定主张。
本条规定可为无效固定总价合同的折价补偿款的结算提供借鉴。本条适用于固定总价合同解除后如何确定已完工程价款。在合同无效且工程未完全施工，又无定额、无信息价等情形下，本条规定的结算规则可作为计算折价补偿款的参考。
第十一条
【条文内容】民法典第七百九十三条第一款中的“参照合同关于工程价款的约定”，包括参照建设工程施工合同约定的工程价款金额、计价方式、支付时间、调整方法和结算方法等相关内容。
【条文主旨】本条是关于合同无效后计算折价补偿款参照的合同约定。
【条文解读】本条与《民法典》第七百九十三条、《建工解释一》第六条和第二十九条、《建工解释二》第十二条共同构建了建设工程合同无效的处理规则体系，是《民法典》第一百五十七条关于合同无效后“财产返还、折价补偿、损失赔偿”规则在建设工程领域的特别规定和细化规定。
本条明确《民法典》第七百九十三条第一款中“关于工程价款的约定”范围。《民法典》第七百九十三条第一款规定，建设工程施工合同无效，但是建设工程经验收合格的，可以参照合同关于工程价款的约定折价补偿承包人。其中“关于工程价款的约定”范围未做细化规定，在《建工解释二》出台前，最高人民法院多次以观点或判例的形式明确对“参照合同约定”应进行限制性地理解，仅限于合同中对计价标准和计价方法等关于工程款数额的确定有关的约定，付款条件、付款时间、付款方式和工程款扣减事由以及质保金的扣留及返还等事项，不属于参照范围。本条以司法解释的形式明确《民法典》第七百九十三条第一款中的“参照合同关于工程价款的约定”，包括参照建设工程施工合同约定的工程价款金额、计价方式、支付时间、调整方法和结算方法等相关内容。
参照合同关于支付时间的约定不等同于可将合同关于形象进度支付款项的金额认定为该形象进度的折价补偿款。建设工程合同一般约定按照形象进度或按一定时间间隔支付工程款（如月度付款），本条规定合同关于支付时间的约定属于合同无效后的参照范围，但合同关于形象进度支付款项金额的约定，不等同于该形象进度的折价补偿款。举例说明，合同约定±0.00形象进度完成支付1亿元，在合同无效情形下，并非等同于完成±0.00形象进度工程量对应的折价补偿款为1亿元。
第十二条
【条文内容】建设工程施工合同无效，建设工程质量合格，发包人和承包人就折价补偿款达成协议，一方当事人主张按照该协议确定双方权利义务的，人民法院依法予以支持。
发包人、承包人与接受转包或者违法分包的单位或者个人就折价补偿款达成协议，参照前款规定处理。
【条文主旨】本条是关于合同无效，结算协议效力的认定的规定。
【条文解读】本条与《民法典》第七百九十三条、《建工解释一》第六条和第二十九条、《建工解释二》第十一条共同构建了建设工程合同无效的处理规则体系，是《民法典》第一百五十七条关于合同无效后“财产返还、折价补偿、损失赔偿”规则在建设工程领域的特别规定和细化规定。
本条明确建设工程合同无效，结算协议是基于当事人意思自治达成，依法予以支持。最高人民法院民事审判第一庭2022年第3次专业法官会议纪要曾明确，依据《民法典》第七百九十三条第一款关于“建设工程施工合同无效，但是建设工程经验收合格的，可以参照合同关于工程价款的约定折价补偿承包人”的规定，建设工程施工合同无效，但是建设工程经验收合格的，发包人与承包人就折价补偿款的数额、支付方式和时间作出约定，是当事人的权利，是自愿原则的体现，并不违反法律的强制性规定，故建设工程施工合同无效不影响结算协议的效力。本条明确无效建设工程施工合同当事人主张以其自行达成的折价补偿协议确定双方权利义务的，基于当事人意思自治依法予以支持，促进各方当事人争议的一次性解决。
本条和《民法典》第七百九十三条、《建工解释一》第六条以及第二十九条、《建工解释二》第十一条的适用。在合同无效情形下，如双方能够就结算达成一致，则适用本条规定，且《建工解释一》第二十九条还规定，当事人在诉讼前已经对建设工程价款结算达成协议，诉讼中一方当事人申请对工程造价进行鉴定的，人民法院不予准许；如无法就结算达成一致，则适用《民法典》第七百九十三条、《建工解释一》第六条、《建工解释二》第十一条的规定。
第十三条
【条文内容】发包人与承包人约定工程价款按照审计机关的审计结果或者财政评审机构的评审结论确定，但是审计结果或者评审结论非因承包人原因未在合理期限内出具，或者承包人有证据证明审计结果或者评审结论与施工合同约定明显不符，承包人申请对工程造价进行司法鉴定的，人民法院应予准许。
前款规定的合理期限，当事人有约定的，按照约定；没有约定的，人民法院综合工程规模和工程造价金额、复杂程度等因素确定，但是该期限不得超过承包人提交竣工结算文件之日起一年。
发包人与承包人未约定工程价款按照审计机关的审计结果或者财政评审机构的评审结论确定，发包人请求以审计结果或者评审结论确定工程价款的，人民法院不予支持。
【条文主旨】本条是关于审计结果或财政评审结论与结算依据关系的规定。
【条文解读】本条明确未约定以审计结果或财政评审结论作为结算依据的，发包人请求以审计结果或者评审结论确定工程价款的，人民法院不予支持。全国人大常委会法制工作委员会法规备案审查室《关于对地方性法规中以审计结果作为政府投资建设项目竣工结算依据有关规定提出的审查建议的复函》（法工备函〔2017〕22号）、《国务院办公厅关于促进建筑业持续健康发展的意见》（国办发〔2017〕19号）、最高人民法院《关于建设工程承包合同案件中双方当事人已确认的工程决算价款与审计部门审计的工程决算价款不一致时如何适用法律问题的电话答复意见》（〔2001〕民一他字第2号）、最高人民法院关于《常州证券有限责任公司与常州星港幕墙装饰有限公司工程款纠纷案的复函》（〔2001〕民一他字第19号）、最高人民法院关于《人民法院在审理建设工程施工合同纠纷案件中如何认定财政评审中心出具的审核结论问题的答复》（〔2008〕民一他字第4号），以及《全国民事审判工作会议纪要》（法办〔2011〕442号）、《2015年全国民事审判工作会议纪要》等均一贯的规定，合同未约定以审计结果或财政评审结论作为结算依据的，对发包人请求以审计结果或者评审结论确定工程价款的，人民法院不予支持。本条将散落于不同文件中的内容提炼并做出体系化规定，明确以审计结果或财政评审结论作为结算依据的前提是合同中有明确约定。
非承包人原因导致久审（评）不决，允许以鉴定方式确定结算价款。实务中，审计或财政评审周期较长，短则一两年，长则超过十年，承包人长期无法回笼资金。本条明确久审（评）不决的，允许以鉴定方式确定工程造价，并将审计或财政评审的时间明确为自承包人提交竣工结算文件之日起最长不超过一年。
审计结果或财政评审结论与合同约定明显不符的，允许以鉴定方式确定结算价款。原则上，审计机关或财政评审机构是对建设单位资金使用情况进行监督，审计机关或财政评审机构无权否定建设单位与施工单位之间的合同约定。如承包人能够提供证据证明审计结果或财政评审结论具有不真实、不客观情形，与合同约定明显不符的，允许以鉴定形式确定结算价款。
本条关于审计最长期限的规定为第三方审计时限提供参考。实务中，发包人与承包人还经常约定，以发包人内部审计部门或发包人委托的第三方审计机构的审计结论作为结算依据。该等审计性质上并非审计机关的行政审计，而是审计机关以外的主体作出的造价咨询意见。该等约定亦是造成结算拖延的主要原因之一，且还存在发包人“以审代拖”的情形，损害承包人的合法权益。本条规定表述上仅限于审计机关的审计，但本条关于审计最长期限的规定，可为第三方审计时限提供审判参考。
第十四条
【条文内容】建设工程施工合同解除，承包人主张预留工程质量保证金以其应得工程价款为基数计算的，人民法院应予支持。工程质量保证金返还期限从承包人退场之日起算；施工合同在承包人退场后解除的，从解除之日起算。
建设工程施工合同无效且工程未完工，承包人主张预留工程质量保证金以其应得折价补偿款为基数计算的，人民法院应予支持。工程质量保证金返还期限从承包人退场之日起算。
【条文主旨】本条是关于合同解除和合同无效情形下如何确定工程质量保证金金额和返还期限起算点的规定。
【条文解读】本条与《建工解释一》第十七条共同构建了工程质量保证金的返还规则体系。
合同解除或无效后，以已完工程价款或折价补偿款作为计算工程质量保证金的基数。建设工程合同一般约定按照结算价款的一定比例预留工程质量保证金，在合同解除或合同无效且未完工的情形下，已完工程价款或折价补偿款本身具有结算价款的性质，按照合同解除后承包人的应得工程价款或合同无效情形下的折价补偿款作为计算工程质量保证金的基数，符合工程实际。
合同解除或无效后，原则上以承包人退场时间作为工程质量保证金的返还期限起算点。如在退场后解除合同的，则以在后的合同解除之日作为工程质量保证金的返还期限起算点。
第十五条
【条文内容】建设工程施工合同解除后，发包人请求承包人移交施工现场、施工资料等的，人民法院依法予以支持。
承包人退场前，当事人申请证据保全的，人民法院应当依照民事诉讼法第八十四条的规定处理。
【条文主旨】本条是关于合同解除后施工场地以及施工资料移交的规定。
【条文解读】合同解除后，发包人一般需要将工程另行发包给第三方施工单位施工，需要移交施工场地，且竣工验收和竣工验收备案时均需要原施工单位施工过程中形成的施工资料。因发包人与原施工单位大多存在结算争议，施工现场移交、施工资料移交多成为争议点。本条规定，合同解除后，承包人应移交施工现场、施工资料等。鉴于发包人与原施工单位结算争议大多需要较长时间处理，甚至还会涉及诉讼以及造价鉴定，解决期限更长。此时，原则上仍应移交施工场地和施工资料，对于争议，可以证据保全的形式予以固定。承包人不配合移交的，在证据保全后，可依据《民事诉讼法》第一百五十六条关于“人民法院审理案件，其中一部分事实已经清楚，可以就该部分先行判决”的规定，就施工场地和施工资料移交的诉请作出先行判决。
第十六条
【条文内容】因承包人原因致使建设工程质量不符合约定，发包人未通知承包人修复而请求判令承包人先行支付修复费用的，人民法院不予支持。
承包人拒绝修复或者在合理期限内未修复至符合约定，发包人修复后请求承包人承担合理修复费用的，人民法院应予支持。
【条文主旨】本条是关于质量缺陷修复费用承担的规定。
【条文解读】本条与《建工解释一》第十二条和第十六条共同构建了工程质量缺陷责任承担的规则体系。
建设工程在竣工验收前出现质量不符合合同约定情形的，适用《建工解释一》第十二条的规定。《建工解释一》第十二条规定，因承包人的原因造成建设工程质量不符合约定，承包人拒绝修理、返工或者改建，发包人请求减少支付工程价款的，人民法院应予支持。该条规定原则上适用于建设工程未经竣工验收的情形，该等情形下，仍有修理、返工或改建的条件，发包人请求承包人修理、返工或改建，承包人拒绝的，发包人可请求减少支付工程价款。
建设工程在竣工验收后出现质量不符合合同约定情形的，适用本条规定。建设工程通过竣工验收，不代表承包人无需再承担质量责任。根据《建筑法》和《建设工程质量保证金管理办法》的规定，建设工程通过竣工验收后，承包人仍应承担质量缺陷修复和质量保修义务和责任。在缺陷责任期或保修期内，出现质量问题的，发包人首先应通知承包人进行修复，承包人拒绝修复或未能修复的，发包人修复后可请求承包人承担合理修复费用。根据本条规定，发包人请求承包人承担质量修复费用，至少应满足如下要件：一是存在因承包人原因导致的质量缺陷；二是发包人在缺陷责任期或保修期内通知承包人修复；三是承包人拒绝修复或未能在合理期限内修复；四是发包人已经另行修复。对于发包人通知承包人修复，承包人拒绝修复，但发包人尚未实际修复的情形下，是否允许发包人根据鉴定的修复方案和修复费用向承包人主张修复费用，该条未进行明确规定。
第十七条
【条文内容】承包人请求确认享有建设工程价款优先受偿权的，人民法院应当查明享有优先受偿权的工程价款数额及相应工程，并在判决主文中予以明确。
承包人就发包人原因造成的停工、窝工等损失主张享有建设工程价款优先受偿权的，人民法院不予支持。
【条文主旨】本条是关于建设工程价款优先受偿权范围的规定。
【条文解读】本条与《民法典》第八百零七条，《建工解释一》第三十五条至第四十二条，以及《建工解释二》第十八条至第二十一条，共同构建了建设工程价款优先受偿权规则体系。
本条明确建设工程价款优先受偿权的范围不包括停工、窝工等损失。《建工解释一》第四十条从正面规定建设工程价款优先受偿权的范围，即依照国务院有关行政主管部门关于建设工程价款范围的规定确定，即人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费、利润、规费、税金。并从反面规定建设工程价款优先受偿权范围不包括利息、违约金、损害赔偿金等。本条进一步从反面规定，建设工程价款优先受偿权范围不包括实务中争议较大的停工、窝工等损失。
本条明确人民法院应当查明享有优先受偿权的工程价款数额及相应工程，并在判决主文中予以明确。未在判决主文明确工程价款数额及相应工程，容易造成执行难问题，本条规定对建设工程价款优先受偿权的工程价款数额及相应工程应在判决主文中明确。且在承包人主张建设工程价款优先受偿权时，在主文中明确工程款数额及相应工程，本就是对诉讼请求的回应。
第十八条
【条文内容】承包人依据其与发包人订立的折价协议主张已经行使民法典第八百零七条规定的建设工程价款优先受偿权，同时符合下列条件的，人民法院应予支持：
（一）承包人施工的工程质量合格；
（二）建设工程可以折价；
（三）发包人逾期支付工程价款，经承包人催告后在合理期限内仍未支付；
（四）折价金额与折价时建设工程的实际价值基本相当。
【条文主旨】本条是关于建设工程价款优先受偿权行使方式的规定。
【条文解读】本条与《民法典》第八百零七条，《建工解释一》第三十五条至第四十二条，以及《建工解释二》第十七条、第十九条至第二十一条，共同构建了建设工程价款优先受偿权规则体系。
《民法典》第八百零七条规定，经催告后发包人仍未支付工程价款的，承包人可与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖，建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。从规定内容上看，承包人行使建设工程价款优先受偿权的方式并不只限定于诉讼。本条明确发包人与承包人签订折价协议亦是建设工程价款优先受偿权的有效行使方式，并根据实际界定以折价方式行使优先受偿权应当同时具备的要件包括：一是工程质量合格；二是工程可以折价；三是发包人逾期支付工程价款且经承包人催告后仍未在合理期限内支付；四是折价金额与折价时工程实际价值基本相当。
第十九条
【条文内容】建设工程价款债权的受让人就建设工程折价或者拍卖的价款主张优先受偿的，人民法院应当综合建设工程是否竣工验收合格、工程价款是否结算、债权转让合同是否有效、受让人是否已经支付了合理转让款等因素作出裁判。
【条文主旨】本条是关于工程款债权受让人是否享有建设工程价款优先受偿权的规定。
【条文解读】本条与《民法典》第八百零七条，《建工解释一》第三十五条至第四十二条，以及《建工解释二》第十七条、第十八条、第二十条、第二十一条，共同构建了建设工程价款优先受偿权规则体系。
本条是《建工解释一》和《建工解释二》共六十八条规定中唯一一条后果不确定的规定。本条仅列明在认定工程价款债权受让人是否享有建设工程价款优先受偿权时应当考虑的因素，即工程是否竣工验收合格、工程价款是否结算、债权转让合同是否有效、受让人是否已经支付了合理转让款等，但并未对工程价款债权受让人是否享有建设工程价款优先受偿权作出明确的规定，赋予法官在审理认定时的自由裁量权。但如果认为建设工程价款优先受偿权属于非专属于承包人的从权利的，则依据《民法典》第五百四十七条关于“债权人转让债权的，受让人取得与债权有关的从权利，但是该从权利专属于债权人自身的除外”的规定，建设工程价款优先受偿权当然随工程款债权转移至工程款债权受让人，无论工程款债权经过几层转让，建设工程价款优先受偿权均随之流转。如果仅是因保障农民工工资权益的法理考量，支持工程款债权受让人享有建设工程价款优先受偿权是促进承包人将工程款债权转让，回笼资金以支付农民工工资，则承包人将工程款债权转让至工程款债权受让人并取得对价款后，保障农民工工资的立法目的即已实现，对于工程款债权受让人再行转让工程款债权时，建设工程价款优先受偿仍随之转让，则缺少理论和规则支撑。
第二十条
【条文内容】建设工程毁损、灭失或者被征收，承包人就获得的保险金、赔偿金或者补偿金主张优先受偿的，人民法院应予支持。
【条文主旨】本条是关于建设工程价款优先受偿权物上代位性的规定。
【条文解读】本条与《民法典》第八百零七条，《建工解释一》第三十五条至第四十二条，以及《建工解释二》第十七条至第十九条、第二十一条，共同构建了建设工程价款优先受偿权规则体系。
《民法典》第三百九十条以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第四十二条，规定了担保物权的物上代位性。建设工程价款优先受偿权本就有担保工程款债权实现的属性，本条基于代位性确定承包人就工程毁损、灭失或者被征收后的保险金、赔偿金或者补偿金可以优先受偿的规则。
第二十一条
【条文内容】建设工程施工合同约定了发包人应当给付工程价款日期，当事人因工期顺延等客观原因协商变更给付日期，承包人主张自变更后的应当给付工程价款之日起算建设工程价款优先受偿权行使期限的，人民法院应予支持。
建设工程施工合同未约定发包人应当给付工程价款日期或者约定不明，但是当事人在结算协议中明确约定了应当给付工程价款日期，承包人主张自该日起算建设工程价款优先受偿权行使期限的，人民法院应予支持。
【条文主旨】本条是关于建设工程价款优先受偿权行使期限起算点的规定。
【条文解读】本条与《民法典》第八百零七条，《建工解释一》第三十五条至第四十二条，以及《建工解释二》第十七条至第二十条，共同构建了建设工程价款优先受偿权规则体系。
《建工解释一》第四十一条规定，建设工程价款优先受偿权自应付工程款之日起算，最长不超过十八个月。
本条明确了工期顺延后当事人关于工程款支付时间的变更，以及合同未约定应付款时间但结算协议对付款时间作出约定情形下，工程款支付时间确定规则。当事人因工期顺延等客观原因协商变更给付日期，承包人主张自变更后的应当给付工程价款之日起算建设工程价款优先受偿权行使期限的，以及建设工程施工合同未约定发包人应当给付工程价款日期或者约定不明，但是当事人在结算协议中明确约定了应当给付工程价款日期，承包人主张自该日起算建设工程价款优先受偿权行使期限的，人民法院均予以支持，体现了对意思自治的尊重。
对工程款支付时间没有明确约定的情形下，可依据《建工解释一》第二十七条的规定确定。根据《建工解释一》第二十七条的规定，分别按照如下方式确定应付款时间：建设工程已实际交付的，为交付之日；建设工程没有交付的，为提交竣工结算文件之日；建设工程未交付，工程价款也未结算的，为当事人起诉之日。
第二十二条
【条文内容】人民法院审理建设工程合同纠纷案件中发现违法发包、转包、违法分包及资质借用等违法行为或者建设工程存在严重质量问题的，应当及时将相关情况、问题线索、证据等通报、移送有关建设行政主管部门；涉嫌犯罪的，应当将涉嫌犯罪线索移送侦查机关。
【条文主旨】本条是关于审理中发现建设工程领域违法行为如何处理的规定。
【条文解读】建设工程案件，常出现当事人主动主张合同因自身违法行为导致无效，进而主张超额利益的情形。如接受转包或违法分包的单位或个人主张承包人将工程交由其施工，但因自身没有资质合同无效，进而主张承包人不应收取管理费，获取超额利益，变相鼓励违法行为，不利于建筑市场的健康发展。
本条打通司法与行政执法的衔接，明确人民法院在审理案件中发现“三包一挂”以及建设工程存在严重质量问题的，应向执法机关移送线索，涉嫌犯罪的，应将涉嫌犯罪线索移送侦查机关，对违法行为予以威慑，倒逼建设工程相关主体合法诚信经营，维护建筑市场秩序，促进建筑市场健康发展。
第二十三条
【条文内容】本解释自2026年6月30日起施行。
本解释施行后，人民法院新受理的一审建设工程施工合同纠纷案件，适用本解释。
本解释施行后，最高人民法院以前发布的司法解释与本解释不一致的，以本解释为准。
【条文主旨】本条是关于《建工解释二》适用的规定。
【条文解读】根据《最高人民法院关于司法解释工作的规定》，司法解释自公告发布之日起施行，但司法解释另有规定的除外。通常司法解释自施行之日起，适用于尚未审结的一审、二审案件。本条规定《建工解释二》仅适用于施行后新受理的一审建设工程施工合同纠纷案件，不适用于《建工解释二》施行前已经受理但尚未审结的一审、二审案件，亦不适用于发回重审的一审案件。
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