对日投资系列文章之五：日本温泉旅馆收购中有关温泉设施的注意事项
发布日期：2025-12-26
作者： 李飞鹏,钟许娜
日本温泉资源丰富。据统计，2023年底，日本全国带温泉的住宿设施有13,179处、温泉公众浴场有7,746。带温泉的住宿设施中，温泉旅馆因其独特的传统风貌风情，最受到游客青睐。
但日本的温泉旅馆大多规模不大，许多是家庭式经营，近年来也受到国内人口少子高龄化、竞争剧烈等外部环境影响，及后继人员不足、设备投资资金不足、市场开拓和多语言/线上服务能力不足等自身因素限制，经营困难甚至关门歇业的也不在少数。此外，包括外资在内的资本对温泉旅馆的收购近年有增加的趋势。
在对温泉旅馆的收购中，除市场、经营及文化（如何保护其原有的风貌风味）等因素外，作为温泉旅馆最核心资产的建筑及温泉设施，还涉及日本《温泉法》、《旅馆业法》、《建筑基准法》、《消防法》，以及开展相关经营时可能涉及的饮食店营业许可（餐厅、咖啡厅、茶室、客房送餐服务）、菓子制造许可（自制和洋菓子等的生产加工）、风俗营业许可（游戏机区、麻将室）、特定游兴饮食店营业许可（夜店、迪厅、直播间）、深夜酒类提供饮食店营业开始备案（酒吧、居酒屋）、食品贩卖业许可（食品销售）、酒类零售业许可（酒类零售）、香烟零售业许可（香烟零售）、游泳池备案（设泳池）、美容所开设备案（设美容室）等。其中，《温泉法》几乎可以说是日本独有法律，对温泉的开采、利用、保护等作出相关规定。
一、《温泉法》及相关法律体系
温泉作为公共资源，其开采、利用受到法律规制。关于温泉的法律体系包括《温泉法》（法律）、《温泉法施行令》（政府令）、《温泉法施行规则》（环境省令）。上述法律法规主管机关为环境省。
此外，还有环境省及其主管局发布的相关标准、指南，如《根据温泉法第18条第1款规定的禁忌症及入浴或饮用上注意的告示基准》、《温泉利用基准（饮用利用基准）》、《关于供公共浴用温泉设施的设备构造等基准》、《关于温泉保护的指南》等。
二、温泉的定义及种类
1、温泉的定义
根据《温泉法》及相关标准，温泉是指涌出的温水、矿泉水及蒸汽和其他气体（以碳氢化合物为主要成分的天然气除外），应具有下表的温度或物质：
2、疗养泉疗养泉指温泉（水蒸汽及其他气体除外）中，可以用于治疗目的，具有下表的温度或物质的：
３、疗养泉的泉质分类
根据日本环境省、温泉协会公布的对疗养泉的泉质分类有数十种，根据其所含物质分类十分细。为了让利用者简明易懂，规定了公示（须在温泉设施醒目处公示）用泉质名。
三、汤口权、分汤权及相关注意事项
1、汤口权与分汤权
作为温泉的存在和使用实际状态，一般先有一个源泉（天然涌出或人工挖掘），然后从源泉引流到酒店、温泉旅馆、公共浴场及住宅使用。
有趣的是，在日本，关于上述温泉的所有、使用的权利（一般称为“温泉权”）在交易、判例上虽然被承认，但《温泉法》主要是从行政管理角度对温泉的开采、利用、保护等进行了规定，而温泉权本身作为一种民事权利在《民法典》等法律上并无明文规定，而是一种习惯法上的权利。并且，正因温泉权在法律上无明文规定，关于其名称、定义、具有物权属性还是债权属性、与土地所有权的关系等，在理论和判例上都有一定分歧。
一般而言，温泉权包括以下二种权利：
1）从源泉直接采取温泉水的权利（有时也指狭义上的温泉权）：多称为汤口权、源泉权、温泉专用权（为便于表述和理解，以下称“汤口权”）。汤口权原则上被认为是一种物权。
2）从源泉引流温泉水使用的权利（有时也称温泉利用权）：多称为分汤权、引汤权（为便于表述和理解，以下称“分汤权”）。分汤权因其基于汤口权所有人的温泉引流及使用合同而产生，原则上被认为是一种债权。
2、相关注意事项
1）温泉挖掘、采取水均需申请许可
人工挖掘、扩挖温泉，及加装动力装置取水均需要都道府县知事的许可。
从天然涌出的温泉采取水（反复持续性的），需取得都道府县知事的许可或进行“可燃性天然气浓度确认申请”。
2）汤口权与土地所有权可能分离
汤口权作为一种独立的物权，许多情况下其经济价值远高于所在土地所有权，可能与所在土地的所有权分离（包括所有人不同），需另行单独交易。实务中，持有汤口权的所有人往往会象征性地同时持有温泉源泉周围小块土地（如1坪=3.3平方米），并以矿泉地的名目登记公示。
3）温泉用于公共浴用或饮用需申请许可
将温泉水用于公共浴用或饮用，需向都道府县知事或设置保健所的市（区）长申请许可。
将温泉水用于公共浴用或饮用包括：公共浴场、温泉旅馆及酒店的入浴设施，足汤及手汤设施，用水罐车或其他容器向不特定多数人提供用于浴用或饮用等。
而将温泉水用于个人住宅、发电、取暖、灌溉、养殖等不具公共性或对人体无直接影响的利用，则不需申请上述许可。
并且，对主体（许可取得人）、设施设备发生变更时，也需申请许可。以下是某县对需申请许可情形的相关指南：
同时，对温泉用于公共浴用或饮用的，应就温泉的成分（每10年重新分析一次）、入浴注意事项、有无加水/加温/循环、是否添加消毒剂/入浴剂,在保健所事先备案后，于温泉设施醒目处公示。
4）其他注意事项
温泉旅馆如对住宿客人之外的公众开放（如当日往返的外来客人入浴），同时应遵守《公众浴场法》的相关规定，事先获得都道府县知事的许可。在日常经营中必须采取通风、采光、照明、保温、清洁等措施保障入浴者卫生与风纪（具体标准由地方条例规定）必须拒绝患有传染性疾病者入浴（专为疗养目的且获特殊许可的浴场除外）、必须制止入浴者做出严重污染浴池或危害公共卫生的行为。
此外，温泉设施的建设、使用还涉及规划、安全、卫生、排污等相关法律规定的遵守。
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