对日投资系列文章之八：日本不动产中间省略登记的陷阱及实务中的注意事项
发布日期：2026-06-01
作者： 李飞鹏,钟许娜
一、中间省略登记是什么？
1.定义：中间省略登记，是指在不动产连续买卖（A→B→C）中，不先办理中间人B的权利登记，而直接从原权利人A将所有权转移登记于最终取得人C的登记方式（即，省略A→B部分的不动产登记）。
2.目的：中间省略登记的核心目的在于节税。在A→B→C的连续交易中，本应办理A→B与B→C两次所有权转移登记。通过中间省略登记，仅需办理一次A→C的登记，从而节省一次登记所涉注册许可税、不动产取得税等税费及司法书士报酬，降低交易成本。
3.适用对象：对于不以长期持有或自住为目的、计划在短期内转售的“短期转卖者”，以及自身无意成为不动产最终所有者的“交易链条中的中间人”，中间省略登记可为其节省可观的交易成本。
二、旧法下的制度框架
1.日本不动产登记制度的基本原则
日本不动产登记制度遵循以下三项基本原则：
• 公示原则：登记制度的目的是向第三方公示不动产物权的归属与变动情况。
• 实体一致原则：登记记录应忠实地反映真实的权利关系。
• 对抗要件原则：根据日本《民法》第177条，登记属于“对抗要件”而非“成立要件”。即不动产物权变动在当事人之间仅凭意思表示即可生效，但未经登记不得对抗第三方。
2.旧法下中间省略登记的判例依据
基于上述原则，关于不动产权利的取得、丧失或变更，法律要求当事人向法务局申请登记。但在平成17年（2005年）修订施行前的《不动产登记法》（以下简称“旧法”）下，曾有观点以昭和初期至中期的判例为依据，认为“只要取得中间人的同意，即可进行中间省略登记”。
具体而言：
• 战前大审院存在认可中间省略登记请求的判例；
• 战后，有判决否定了要求涂销“已完成之中间省略登记”的请求（最判昭和35年4月21日民集14卷6号946页）；
• 另有判决在驳回中间省略登记请求的附带意见中指出：“如取得登记名义人及中间人的同意，则另当别论”（最判昭和40年9月21日民集19卷6号1560页）。
3.旧法下登记实务中的漏洞
无论旧法还是现行法，登记机关只受理能够忠实反映权利变动过程的登记申请。因此，在A→B→C的交易链条中，即使附上中间人的同意书，A直接过户给C的登记申请原则上亦不被受理。
然而，旧法下存在以下漏洞：申请登记时，可仅提交“申请书副本”，而无需提交证明登记原因的事实或法律行为的相关材料；且登记官仅享有形式审查权限，除按申请书内容受理外别无选择。因此，若申请人提交的文件形式上呈现为A直接过户给C的权利变动（所有权转移原因记载为“买卖”时，无需载明卖方与买方，仅记载“所有权从A转移至C，原因为买卖”即可），则结果上有可能完成A→C的中间省略登记。
三、现行法下的制度框架
1.修订的核心内容
平成17年（2005年）修订施行的《不动产登记法》决定将权利的取得过程也纳入公示范围，并要求申请登记时原则上必须提供“登记原因证明信息”（如买卖合同或转让证书）。
由此，省略中间取得人、与真实取得过程不符的中间省略登记（即旧法下的中间省略登记），在现行法下不再被法务局受理。
2.新・中间省略登记的诞生
尽管如此，不动产交易实务中对中间省略登记的需求仍然强烈，尤其以不动产公司为中心的业界呼声较高。最终，经日本内阁咨询会议——「规制改革・民间开放推进会议」研讨公布，在下述第四、五节所载两种情形下进行的中间省略登记可被允许。为区别于旧法下的中间省略登记，该等登记被称为“新・中间省略登记”。
四、手法一：为第三人订立的合同（三为合同）
1.定义：
日本《民法》第537条规定：“依合同约定，合同的一方当事人（债务人）承诺向第三人进行某种给付时，该第三人享有直接向债务人请求该给付的权利。”该条所称“合同”即“为第三人订立的合同”，简称“三为合同”。
旧法下的中间省略登记之所以被禁止，系因所有权虽实际经由中间人B转移，却未就该中间取得办理登记，导致登记簿记载与真实权利状态不符。反之，若依据《民法》第537条，所有权自始即直接由原权利人A转移于最终取得人C，中间人B并未取得任何所有权，则登记簿所载与实体权利关系一致，符合实体一致原则。
2.合同签订方法及所有权转移路径：
3.实务中的特点：
在三为合同手法中，A与B之间的买卖合同、B与C之间的买卖合同分别订立。与下述“买方地位转让合同”不同，中间人B通过转售所获利润，原权利人A及最终取得人C均无从知晓。因此，该手法在实务中更受欢迎。
五、手法二：买方地位转让合同
1.定义：
“买方地位转让合同”是指不改变原合同内容，将原合同当事人（中间人B）的权利义务概括性转移给第三人（最终买方C）的合同。
由于所有权直接从A转移至C，中间人B无需办理登记。买方地位转让可通过A、B、C三方的三方合同实现，或通过B与C之间的地位转让合同加A的同意实现。
2.合同签订方法及所有权转移路径：
3.实务中的特点：
在买方地位转让手法下，C承继了B在A-B合同中的地位，因此C会知晓A与B之间的交易金额。相较于三为合同，该手法在实务中采用较少。
六、新・中间省略登记的主要法律风险
1.信息不透明导致的价格虚高
在三为合同的法律架构下，卖方A与买方C均无法获知不动产真实的交易价格。部分不法不动产中间商可能滥用三为合同的法律形式，构建隐蔽的“价差抽取”交易结构以牟取不当利益。
典型示例：中间商B以4,000万日元自卖方A处取得不动产，其后以5,000万日元转售于买方C。该1,000万日元差额作为未显名于交易外观的利润归B所有。在此过程中，A误以为其不动产仅以4,000万日元成交，C同样相信其以5,000万日元购入。换言之，在实际买卖双方A和C均不知情的状态下，一笔“隐形转售”已然完成。
2.中间人责任的免除或缩减
《宅地建物取引业法》（以下简称“宅建业法”）第35条规定，宅地建物取引业者（即不动产公司，下同）在与买方签订买卖合同前，必须就标的物的物理状况、权利关系、交易条件等重要事项承担说明义务（重要事项说明义务）。同时，宅建业法第40条规定，宅地建物取引业者在自身作为卖方的不动产买卖交易中，交付的物件与合同内容不符时，应承担契约不适合责任（原“瑕疵担保责任”，自2020年日本《民法》（债权法部分）大幅修订并施行后，统一改称为“契约不适合责任”），除约定“自交付日起算不少于2年”的担保期间外，不得作出比《民法》第566条规定更不利于买方的特约。
然而，在不动产公司作为中间人的交易中，以下两种情形下，上述宅建业法的规制不适用：
• 三为合同订立过程中，B与C之间的合同采取“无名合同”（《民法》上无明文规定的非典型合同）方式，且在在性质上不包含买卖之要素导致不动产公司不被认定为买卖关系中的卖方；
• 采用“买方地位转让合同”，因其本身并非买卖合同。
此时，作为中间人的不动产公司无需承担重要事项说明义务，亦不受“自交付日起算不少于2年”的担保期间的限制。对于在不动产交易中不具备专业知识与经验的买方C而言，存在蒙受不可预见之损害的风险。
3.卖方A的恶意二重转让
在三为合同手法中，C向B支付价款，B向A支付价款。若A在收受B的付款后、A→C的本登记完成前，恶意将不动产所有权转移给C以外的第三人并完成登记，则原则上C无法对抗该第三人，B亦陷于对C给付不能的状态。
七、实务中的注意事项
1.签约前确认合同性质
C与不动产公司B签订合同前，应首先确认该合同的法律性质究竟是“中介合同”、“买卖合同”、“买方地位转让合同”，还是法律上无明文规定的“无名合同”。合同性质直接决定宅建业法是否适用：
若为“中介合同”、“买卖合同”，C受宅建业法第35条（重要事项说明）及第40条（契约不适合责任）保护；若为“买方地位转让合同”或“无名合同”，则上述保护不适用。
C应要求B在合同中明确记载合同性质，不得含糊其辞。
2.要求B信息披露
要求B披露A与B之间的买卖合同，以确认其中是否包含“A将所有权直接移转于B指定之人”的特约条款；或要求B披露A出具的书面同意书，确认是否存在A同意“将所有权直接移转于C”或“同意C取得B买方地位”的文件。
3.优先选择三为合同手法
若无法避免使用新・中间省略登记，C应优先选择“三为合同”手法而非“买方地位转让”手法。在三为合同中，除B恶意将第二合同构造为“无名合同”的情形外，通常B与C之间签订的是“他人之物买卖合同”（日本《民法》第561条），该合同在法律性质上属于买卖合同，宅建业法的重要事项说明义务及契约不适合责任适用于B，C受法律保护。
4.接受“买方地位转让”手法时的书面承诺要求
若C不得已必须接受“买方地位转让”手法，应要求B出具书面承诺，自愿承担以下义务：
（1）重要事项说明义务：B应主动向C交付重要事项说明书，并由宅地建物取引士进行说明，其内容及方式不得低于宅建业法第35条的要求。
（2）契约不适合责任：B应就交付后发现的不适合（隐藏瑕疵）对C承担担保责任，担保期间自交付之日起不少于2年，责任内容不得低于宅建业法第40条的要求。
5.同时结算与所有权转移临时登记
C应坚持同时结算原则，即A、B、C三方在同一时间、同一场所完成以下行为：C向B支付价款、B向A支付价款、A向C提交所有权转移登记申请。
此外，在A→C的本登记完成前，C应要求办理所有权转移临时登记（日文：仮登记），以锁定C的登记顺位，防止A恶意将不动产转卖第三人。
6.自行获取客观信息的渠道
C应通过以下方式主动获取客观、中立的不动产信息，以评估交易价格是否存在虚高情形：
(1) 选择可靠的不动产公司：优先选择信誉良好的不动产公司进行交易。
(2) 委托专业人士调查：委托司法书士调查登记簿权利关系，委托建筑调查公司（住宅诊断士）调查物件瑕疵、法令限制等重要事项。
(3) 利用官方权威网站自行查询，例如：
• 日本国土交通省运营的「不动产信息图书馆」：https://www.reinfolib.mlit.go.jp/
• 日本不动产流通机构运营的「REINS Market Information」：http://www.contract.reins.or.jp
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