车位使用权转让协议的性质探究
发布日期：2026-03-02
作者： 莫非,肖丽红
引言：由于人防车位的权属特殊性、部分地区只办理大车库的产权证而无法办理划分车位的产权证的现实，以及部分投资者对轻资产运营的投资偏好等原因，实操中，车位使用权转让协议十分常见。作为一种无名合同（非典型合同），其性质认定往往成为纠纷发生时的争议焦点，且司法实践中对该问题也存在不同的裁判观点，主要包括认定为买卖合同、租赁合同、使用权转让的性质。
一、性质认定的现实意义
在探讨车位使用权转让协议的性质之前，我们有必要了解一下该问题的现实意义。车位使用权转让协议的性质认定与合同当事人的利益息息相关，直接影响合同当事人的权利主张和义务承担。
例如，在车位使用权受让方提起的执行异议之诉中，受让方在已经一次性支付车位使用权转让费且已合法占有车位的情况下[1]，其权利是否可以排除车位抵押权人对车位申请的强制执行，往往就取决于法官对车位使用权转让协议性质的认定。若该协议被认定为买卖合同，则受让人的权利可以排除抵押权人的强制执行；若被认定为租赁合同，则只有租赁合同及合法占有使用车位均在抵押权设立之前，且承租人已按照租赁合同约定支付租金，并且租赁双方不存在恶意串通的情况下，才可以请求在租赁期内排除抵押权的不带租强制执行[2]。
又如，在破产程序中，若车位使用权转让协议被认定为租赁合同，则破产管理人有权依据《企业破产法》的相关规定[3]决定解除或继续履行该协议；若被认定为买卖合同，则由于该合同已履行完毕，破产管理人无权决定解除该协议。
此外，若车位使用权转让协议被认定为租赁合同，则该协议应符合法律法规和地方性文件关于租赁的各项合规要求，如多地对于物业配套车位在满足业主需要后的剩余车位对外出租时均有租赁期限的要求，且通常都短于一般租赁最高20年的租期上限，又如国家层面对于租赁合同应办理租赁备案登记的要求等。若车位使用权转让协议被认定为买卖合同，则买受方可能进一步要求转让方协助办理所有权过户登记手续，若客观上长期无法实现过户登记，买受方可能主张解除、返还价款及相应违约或资金占用损失。
二、关于性质认定的不同裁判观点
（一）认定为买卖合同
在一些司法裁判中，法院将车位使用权转让协议认定为买卖合同[4]。例如，在（2019）津0105民初3446号民事判决书中，关于本案争议焦点——涉案合同性质为租赁合同还是买卖合同，法院认为：首先，庞秀英庭审陈述在双方签订合同前，泰达格调公司发出的是出卖车位的要约邀请，庞秀英也陈述其向泰达格调公司支付的180000元为购买车位价款，均能说明双方达成了买卖的合意而非租赁。其次，双方签订的《地下停车位使用权转让合同》约定，车位的年限与该车位所占用的国有土地使用权的剩余使用年限一致，且庞秀英有权另行转让该车位使用权，说明庞秀英有对车位进行占有、使用、处分和收益的权益，双方所交易的车位使用权实质是车位所有权。对于转让所有权的合同就是买卖合同，即双方签订的合同实质为车位买卖合同。综合双方签约时达成的合意、合同的权利义务及合同价款等因素，应认定双方签订的《地下停车位使用权转让合同》性质系地下车位买卖合同，而非地下车位租赁合同。
在(2022)粤14民终316号案件中，法院也是结合涉案《车位使用权转让合同》中对车位转让款（与当时车位市场买卖价格相当）、交付时间、产权办理（转让方在庭审中明确表示愿意为受让方对涉案车位进行过户）、车位再次转让（转让方不得将车位再转让给其他人）、继承等事宜的约定，认定《车位使用权转让合同》具备买卖合同的主要条款，足以证明双方签订涉案合同时真实意思表示是买卖车位。
（二）认定为租赁合同
在将车位使用权转让协议认定为租赁合同的一系列司法裁判[5]中，广西壮族自治区灵山县人民法院（2015）灵民初字第1772号民事判决关于该问题的论述较为详尽，值得一窥，后来的江苏省宿迁市中级人民法院（2018）苏13民终2601号民事判决也采用了与灵山县人民法院相同的裁判逻辑和理由。
灵山县人民法院在“本院认为”部分中论述如下：“合同性质的认定不能仅凭合同名称而定，而应根据合同双方当事人所设立权利义务关系进行全面理解和准确判断。……，被告拥有该车库的所有权，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。该车库作为一个独立的所有权，被告将车库划分成若干车位，但每个车位没经所有权登记，不能成为一个独立的所有权，即每个车位被告不能将其通过出售、赠与等方式转让。本案原、被告所签订的《车位使用权转让合同》特别条款中也约定“转让的仅为该地下车位的使用权，并非所有权”。综上，该《车位使用权转让合同》是用益物权的让渡合同，而非所有权转移合同。在我国现行的民法体系中，涉及使用权从所有权中剥离并单独让渡的制度只有两大类，第一类是物权法中的土地使用权出让、划拨和转让制度；第二类是合同法中的租赁合同制度、融资租赁合同制度、借用合同制度。本案中的车位使用权有偿转让合同与土地使用权出让、划拨、转让制度无关，也明显区别于融资租赁合同，同时因为有偿的性质而区别与借用合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”的规定，租赁合同有两个特点：1、租赁合同是转移财产使用权的合同，一方将财产的使用权和收益权让渡给另一方；2、租赁合同是有偿合同，受让一方为使用该财产向对方支付一定费用。分析本案，原、被告双方签订的《车位使用权转让合同》，该合同在明确原、被告转让的是车位的使用权及使用权的年限，同时，特别约定了特别条款：“双方确认：甲方转让的仅为该地下车位的使用权，并非所有权；乙方不得自行办理、也不得要求甲方办理该地下车位的产权登记或租赁登记备案等政府手续。乙方已理解上款内容之含义，并明确其所受让的是地下车位使用权。”，可见，原、被告双方签订的《车位使用权转让合同》符合租赁合同特征及法律要求，因此本案原、被告所签订的《车位使用权转让合同》虽名为使用权有偿转让合同，实为租赁合同。”
（三）认定为使用权转让性质
不同于前述将车位使用权转让协议归类为买卖合同或租赁合同这类有名合同的裁判思路，司法实践中，有一类裁判观点认为当事人在不违反公序良俗和社会公共利益以及法律法规强制性规定的前提下，订立无名合同应被允许，不必强行将无名合同归类于某种有名合同。买卖合同的基本特征是买卖双方通过支付对价转移标的物的所有权，而使用权不同于所有权，它是对标的物使用价值的利用。同时，车位使用权转让协议中往往会明确车位性质为人防车位、不能办理权属转移登记等情况，并约定车位使用权的价款一次性支付、使用期限至土地使用权年限届满，且未约定到期返还车位的内容，因此，从合同内容看，该合同是对车位使用权的让渡，而非买卖合同关系，亦非租赁合同关系，应当认定为使用权转让的性质[6]。
笔者注意到，对于上述裁判观点，行业内存在截然不同的意见，在《“车位使用权转让”不应被司法裁判认可》一文中，作者就明确指出，对于《车位使用权转让合同》，不应或不宜将其定性为“使用权转让”关系，综合考量对意思表示的解释确定、对格式合同和无名合同的规制、对合同有效性的维护等方面，将其定性为“租赁”关系更符合法律规定。[7]
三、启示与建议
综上可见，司法裁判在“车位使用权转让协议”的性质之争中，多采取实质审查路径，即不以合同名称为准，而以合同目的、价款支付方式、期限设定、是否约定返还、是否包含过户与处分安排等要素进行定性。
笔者认为，在对合同性质进行认定时，其核心关键在于结合合同的约定和履行情况来探究双方当事人的真实意思表示，双方究竟是基于买卖、租赁还是长期使用的合意达成的协议。此外，对合同性质的判定，还应综合考虑判定结果对双方当事人权益的保护和影响。
笔者建议交易双方在签署车位使用权转让协议时，应根据双方之合意准确表述协议内容，避免将来产生争议。例如双方若达成买卖车位之合意但囿于无法办理产权登记和过户的现实困境而无法签署买卖合同的，那么受让方应争取在合同中多使用“出售”、“买卖”、“永久使用权”等能够表达买卖意图的字眼，并明确约定受让方对车位的排他性占有、使用、收益和处分的权利，且约定在办理产证的条件成熟时，转让方应无条件配合办理过户登记手续等能够证明买卖之目的的内容。
[1] 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
[2] 参见《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第二十条。
[3] 《企业破产法》第十八条 人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。
管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。
[4] (2023)湘0102民初10099号、(2014)朝民初字第27656号、(2021)桂0902民初1602号、（2019)黔0102民初13847号、(2017)苏0903民初2804号、(2021)桂0902民初1619号
[5] （2019）粤14民终513号、(2019)粤民申12641号、（2018）苏13民终2601号、（2017）苏09民终3809号、（2015）灵民初字第1772号、(2020)粤民申4403号
[6] 参见（2019）川01民终3692号、（2018）内0105民初9397号、（2019）赣01民终3328号、（2019）辽02民终5807号民事判决书
[7] https://mp.weixin.qq.com/s/WPLQBRiu-yJk1Q3FK-3eag?scene=1&click_id=6
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