绿色技术在房地产开发领域运用的法律风险防范——以地源热泵为例
发布日期：2026-02-02
作者： 金莉,周逸
引言：在我国“双碳”战略与绿色金融的双重推动下，绿色技术诸如光伏技术、节能水泵、环保外墙、地源热泵等已成为住宅溢价销售的“标配”。然而，绿色技术往往具有工程复杂、投资成本高、寿命跨度长等特点，在房地产前期投资阶段及后期运营阶段都极易产生纠纷。本文将以地源热泵工程为例，对绿色技术在房地产开发领域运用时可能存在的法律风险进行介绍与法律分析。
一、地源热泵运用的市场实践
（一）功能概述
地源热泵是将地源能(土壤、地下水、地表水、低温地热水和尾水)作为热泵夏季制冷的冷却源、冬季采暖供热的低温热源，同时是实现采暖、制冷和生活用热水的一项能源工程。
地源热泵的原理是利用地下浅层岩土体温度相对恒定的特性，冬季把岩土体热量“抽取”到建筑物供暖，夏季把室内热量“回灌”到地下制冷，实现建筑物空调制冷。根据地热交换系统形式的不同，地源热泵系统分为地下水地源热泵系统、地表水地源热泵系统和地埋管地源热泵系统。
（二）房地产项目常见模式
在房地产开发领域中，地源热泵往往采取开发商一次性投资建设，产权归全体业主，运行维护移交物业公司的方式进行。开发商一般仅负责交付后两个采暖、供冷周期的保修，后续由物业收取相应能源费并委托第三方（一般为地源热泵工程的承包人）维保。此外，也有第三方能源公司通过“合同能源管理”（EMC）实现开发商零投入，后期能源公司按面积收取能源服务费的开发模式。
二、经典案例分析
（一）A能源公司诉B物业服务公司建设工程施工合同纠纷
【基本案情】
A能源公司与B物业服务公司签订《地源热泵安装工程合同》，约定由A能源公司以“交钥匙”方式承建××小区集中供暖地源热泵系统，承包范围含勘察、设计、设备采购、施工、调试及两年质保；双方特别约定：在室外环境温度-10 ℃以内时，室内环境温度须保持20 ±1.5 ℃，否则视为不合格。工程于2010年11月完工并交付使用，B公司已付660万元，尚余390.8万元未付。A公司多次催要尾款未果，遂诉请支付剩余工程款及逾期利息。B公司抗辩：①工程造价经审计核减，合同价款应予下调；②系统运行后频繁故障，室温不达标，A公司拒绝维修，其已另行委托第三方抢修并支出160万元；③系统存在严重设计缺陷，违反国家强制规范，构成根本违约，故有权拒付尾款并反诉索赔维修费用160万元。
【裁判结果】
该案经法院归纳的核心争议点为“地源热泵系统设计施工是否违反国家强制规定GB50366《地源热泵系统工程技术规范》”。该案经过工程鉴定，鉴定报告指出：“工程未做热响应试验，存在孔距不足、热指标偏小、未考虑夏季补热、施工图深度不足等五项缺陷，无法满足合同供暖要求”法院据此认定承包人A公司存在根本违约，驳回其全部工程款请求，并判令承担鉴定费。此外，因B公司未能提交足够证据证明其实际支出，因此对B公司的反诉请求也不予以支持。
【法律分析】
1.绿色节能工程以“性能达标”为付款条件
与一般土建工程不同，可再生能源系统须同时满足竣工备案和性能考核双重标准。法院将“室温不达标”与“违反GB 50366强制条文”直接关联，表明：即便工程已竣工验收，只要技术性能不符合合同明确指标，即视为未实质履行，发包人可行使先履行抗辩权拒付尾款。
2.国家强制规范成为质量瑕疵的“硬杠杆”
GB50366-2005第4.3.2条、第5.1.3条等属强制性条文，未做热响应试验、孔距不足等缺陷被法院认定为“违反法律、行政法规的强制性规定”，从而构成《民法典》第七百九十九条意义上的“质量不合格”，承包人丧失价款请求权。
【实务指南】
本案的裁判逻辑为“设计缺陷→性能不达标→根本违约→无权要价”，对于发包人而言，在投资建设绿色节能工程时，可以在招标文件中把设计要求、性能指标、测试方法等与技术相关的指标载入合同，要求承包人在设计阶段必须完成测试、模拟、平衡计算，并按《建筑工程设计文件编制深度规定》出具施工图等。若交付后存在缺陷，可以依据合同要求承包人予以修复，并及时行使抗辩权，而不要陷入“竣工即付款”的传统误区。此外，若承包人拒绝维修，发包人需要另行委托第三方维修的，应当提前向承包人发函确认，并留存相应履行证据，以免因证据不足而无法追偿。
（二）A房地产公司与业主商品房销售合同纠纷（群诉纠纷）
【基本案情】
A房地产开发有限公司开发的某项目销售广告及补充协议载明：房屋附带“恒温恒湿恒氧”地源热泵中央空调系统；夏季室温22-26 ℃、冬季18-22 ℃，湿度30%～70%，新风量≥30 m³/h；自交房之日起买受人须按面积缴纳系统运行费。然而交房后，系统运行噪声大、夏季室温多次超过28 ℃、冬季低于16 ℃，业主多次报修无果，遂诉至法院，要求：①A公司30日内完成修复并达到承诺指标；②赔偿已支出的鉴定费；③若逾期未修复，按房价日万分之一计赔违约金。A公司辩称：①系统已通过竣工验收，符合交付条件；②室温不达标系业主使用不当及后期物业维护缺失所致；③运行费条款为有效约定，业主应先履行缴费义务。
【裁判结果】
法院委托了两次司法鉴定，结论为地源热泵系统的冷负荷设计偏小、地源侧水流量不足、自控逻辑缺陷，但可通过增设主机、清洗管路、调试控制参数等方式修复，未达到必须拆除重建程度，酌情认定A公司承担70%的责任。金额方面，法院根据案涉项目地源热泵空调系统造价296万元，除以所涉商品房销售总建筑面积4343.31平方米得出了每平方米的造价。并结合商品房自竣工销售至今已8年，约定地源热泵空调系统使用年限为房屋设计寿命期间即50年，所剩使用年限为42年等因素进行分摊折算，装有地源热泵空调系统房屋的每平方米所剩价值约为572.47元。法院判决：A公司赔偿原告55,066元；A公司赔偿原告鉴定费。
【法律分析】
1.广告承诺构成合同内容
法院认定“恒温恒湿恒氧”宣传对房价有重大影响，已具体确定且对业主签约具有诱导性，构成《商品房买卖合同司法解释》第三条意义上的要约，即使未写入主合同，亦应作为出卖人义务。
2.质量举证责任倒置
依据《消费者权益保护法》第二十三条，对耐用商品六个月内发现瑕疵的，由经营者承担举证责任。因A公司未能提交“业主使用不当”的证据，故承担修复及赔偿责任。
3.运行费条款的效力
补充协议关于“无论居住与否均应缴纳运行费”的条款，法院认为未免除出卖人质量责任、未加重买受人责任，且已加粗提示，属有效格式条款；但出卖人应先履行修复义务，业主享有同时履行抗辩权，可在系统达标后补缴费用。
【实务指南】
开发商在住宅销售应尽量避免将“绿色指标”表述为可检测的技术参数（如室内温度、湿度、二氧化碳浓度、减排比例）等，可以尽量采取折中、宏观的表述予以宣传，避免在广告中添加不必要的义务，继而导致群诉风险。
（三）A房地产公司与业主B物业服务合同纠纷
A物业服务有限公司系xx项目的前期物业服务企业。根据前期物业合同约定，地源热泵公共运行服务费标准调整为1.04元/㎡/月，A物业公司与第三方某环境设备有限公司签订《地源热泵运营服务合同》，约定由后者负责系统运行、维护，A公司按年向业主代收费用后统一支付。业主B自2021年1月1日至2022年12月31日累计拖欠地源热泵费3049.27元。A公司多次电话、书面催缴无果，遂诉请法院判令张某支付欠费。业主B抗辩：①其与A公司之间并无供热合同关系；②自家室内末端已拆除，实际未享受供暖供冷服务；③《前期物业服务合同补充协议》系格式条款，未与业主协商，应属无效；④系统故障频发、运行效果差，物业服务不到位，无权收费。
【裁判结果】
法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。地源热泵系统为所有房屋业主按房屋建筑面积比例共同承担的公共设施，且合同关于地源热泵费用之约定并无不合理地免除或减轻其责任、加重对方责任、限制或排除对方主要权利或其他法定之无效情形，被告无权以未使用和享受为由，拒绝缴费。综上法院判决被告支付原告A公司地源热泵费3049.27元。
【法律分析】
1.前期物业服务合同合法，具有法律效力
根据《民法典》第939条规定，建设单位与物业服务人订立的前期物业服务合同对业主具有法律约束力。协议内容经居委会组织书面征求意见并获得多数业主同意，视为业主共同决定，程序符合《上海市住宅物业管理规定》第三十五条，不属于《民法典》第四百九十七条规定的无效格式条款。
2.公共能耗费区别于一般能源费
法院明确系争费用为“公共能耗费”，并非《民法典》第六百五十六条意义上的“供水、供气、供热合同”的能源费。其计算方式也以建筑面积分摊，而非以实际使用的水电费分户收费。地源热泵“公共能耗费”目的在于维持共有设施设备正常运行，具有公益属性，与业主个体是否使用无关。因此业主无权以自身未使用为由单方拒绝支付。
3.业主拆除室内末端的应当承担不利后果
室内末端虽属业主专有部分，但地源热泵主管网及机房为共有部分，业主拆除自家风盘或地暖管，仅能免除内部维修责任，不能排除对共有部分运行成本的分摊义务，否则将破坏共有部分费用分摊的公平性。
【实务指南】
绿色节能工程虽然节约了水费、电费等公共能源支出，但其本身可能也有相应的能耗费用需要单独列支。在制定收费标准时，建议配合前期物业公司，对收费标准、收费方式、服务期限等事宜进行公示，并留存相应的书面记录，确保能耗费的收取具有法律效力，继而保障其持续运营。
三、绿色技术运用的法律风险防范及律师建议
绿色技术在房地产项目中的应用从“亮点宣传”走向“标准配置”的过程，也伴随着法律风险的具象化、复杂化。为系统性防范相关的法律风险，律师共划分了以下三个不同开发建设阶段的风险防范措施供参考：
（一）项目开发阶段：强化技术合规与合同管理
本阶段是风险防范的起点，重点在于确保绿色技术从设计、施工到验收的全过程合规、可控。具体可以采取以下措施：
1.前期尽职调查与合规论证
在项目规划初期，应对拟采用的绿色技术进行专项法律与技术尽职调查，包括但不限于技术本身的行政许可要求、环保评价、能评、地勘限制（如地源热泵需评估地下水资源与地质条件）、专利授权情况等。聘请具备相应资质的第三方机构出具可行性研究报告，尤其应包含热响应试验、负荷模拟、系统能效比测算等关键数据，避免因基础数据缺失导致设计缺陷。
2.设计文件深度与强制性规范落实
在合同起草阶段，应当在设计、施工合同中明确要求设计单位及施工单位须严格执行国家、行业强制性标准（如《地源热泵系统工程技术规范》GB 50366），并将性能指标、测试方法、验收标准等内容纳入设计任务书。设计成果应满足《建筑工程设计文件编制深度规定》，确保施工图具备可实施性，避免因“设计深度不足”导致后续纠纷。
3.招标采购与合同条款设置
在工程招投标阶段中，应当明确将技术性能指标、测试验收程序、质保期限及违约责任等作为实质性条款列入招标文件。可以采用“性能保证+履约担保”相结合的方式，约束承包人履行义务。另外，建议在施工合同中设置阶段性验收与付款节点，将部分款项与系统调试、性能测试结果挂钩，避免“竣工即付全款”导致后续维保难以追偿的法律风险。
4.竣工验收与性能测试
在竣工验收阶段，除常规工程竣工验收外，还应单独组织绿色技术专项验收，邀请设计、施工、监理及专家参与，并依据合同约定进行性能测试（如温度、湿度、噪声等）。测试结果应形成书面报告，由各方签字确认，作为项目交付和后续维保的依据。
（二）项目销售阶段：
本阶段的核心是避免销售承诺与实际交付出现偏差，防范群诉风险。具体可以采取以下措施：
1.宣传内容合规审查
在宣传营销中，对外的宣传材料（包括广告、沙盘、样板间、销售说辞等）应由法务或合规部门严格审核，避免出现具体、可量化的技术性能承诺（如“恒温22℃±1”“节能率40%”等）。如确需宣传绿色技术，建议采用相对笼统的表述，如“采用绿色节能系统”“提升居住舒适度”等，并加入提示性语句：“实际效果可能因使用条件、维护情况等因素有所差异”以避免构成对性能的承诺。
2.明确合同条款与风险提示
在《商品房买卖合同》及补充协议中，应明确绿色技术的内容、范围、运行模式、费用承担方及收费标准。对涉及业主长期缴费的条款（如地源热泵运行费），应采用加粗、下划线等显著方式提示，并说明该费用属于共有设施设备运行维护费，与是否实际使用无关，避免后续业主以“未使用”为由拒付。
3.交付前风险排查
在集中交付前，应对绿色技术系统进行再次检测，确保其运行稳定、符合设计预期。如在检测中发现潜在问题，应及时通知承包单位整改，避免因带病交付所导致的群诉风险。
（三）项目运营阶段：健全运营机制与事故应对
本阶段的核心在于防范项目交付后运营维护、费用收取和故障处理等方面的法律风险。具体可以采取以下措施：
1.剥离开发商的维保义务
对于开发商而言，交付符合合同约定的房屋是其主要的合同义务。而交付后的运营、维护、保养等义务应当由物业公司或维保单位负责。因此就该等义务的安排，建议与物业公司、维保单位达成三方协议，明确各方的权利义务，并明确剥离开发商对绿色技术的维保义务。此外，在《商品房预售/买卖合同》中的附件《前期物业服务合同》中，可以明确约定物业公司或维保单位对绿色技术系统的日常运营、巡检、维修责任，继而全面剥离开发商在交付后的维保义务。
2.规范费用收取与资金管理
绿色技术一般多与能耗相关，其涉及的能耗费（如地源热泵运行费）区分于一般的水电能耗费，应单独列账、专款专用，明确收费标准及调整程序。需注意的是，由于其费用的特殊性，不属于传统意义的公共能耗费，因此其收费还需符合《物业管理条例》及地方规定，并履行公示、征求意见等程序。建议要求物业公司定期向业主公布费用收支情况，提升透明度和信任度，以避免不必要的争议。
3.建立事故应急与修复机制
由于绿色技术多为新兴技术，其实际使用过程中的事故、故障存在一定的不确定性。因此建议要求维保单位提前制定事故应急预案，明确响应时限、维修流程及临时替代措施（如备用空调、备用能源等）。发生重大故障或事故时，及时厘清责任主体。如维保单位拒绝维修或者以各种理由推脱的，应当第一时间留存相关沟通记录，必要时采取诉讼等方式及时解决纠纷，以避免因耽误时间导致保修时间届满或现场损失扩大。
四、结语
房地产领域绿色技术的运用从“加分项”变成“标配”的过程，也是法律风险从“隐性”走向“显性”的过程。绿色技术的法律风险贯穿房地产开发全生命周期，开发商应从“被动应对”转向“主动管理”，通过技术与法律双重视角，在规划设计、合同签订、施工监督、销售承诺、运营维护等各环节建立标准化风控流程，保障绿色技术真正成为项目的优势和亮点，而非日后的风险与隐患。
特别声明：
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