“意定监护+养老服务信托”研究报告第六部分：“以房养老”不动产信托的REITs探索
发布日期：2026-08-07
作者： 毛胜弟,梁博铭
本文目录概览
一、问题的提出：从“住房反向抵押”到“不动产信托REITs”
二、制度构造与法律基础
三、不动产信托登记的实务难点
四、REITs退出机制的探索
五、信托机构（受托人）视角下的法律风险与应对
六、典型争议场景与应对方案
七、不动产信托REITs的制度突破建议
前言：随着我国人口老龄化程度不断加深，养老保障需求持续增长，如何有效盘活老年人长期持有的不动产资源、提升养老资金供给能力，成为重要课题。而近年来，随着我国信托制度功能不断拓展以及不动产信托登记制度逐步探索，以不动产作为信托财产、通过专业机构进行运营管理并实现养老资金持续供给的模式，为住房财富养老提供了新的制度路径。同时，基础设施领域不动产投资信托基金的发展，也为养老不动产资产的规模化运营和流动性退出提供了新的可能。
本文围绕“以房养老”不动产信托的REITs探索展开研究，分析该模式的制度构造、法律基础及实践障碍，并结合域外养老地产证券化经验，探讨我国养老不动产信托与REITs衔接的可行路径。同时，从信托机构受托人视角出发，分析该模式运行过程中可能面临的产权保障、风险分配、信托财产独立性及利益冲突等问题，并提出相应完善建议。
关键词：以房养老；不动产信托；居住权；不动产投资信托基金（REITs）
一、问题的提出：从“住房反向抵押”到“不动产信托REITs”
（一） 我国“以房养老”试点的历史回顾与反思
1.2014年“住房反向抵押养老保险”试点
2014年7月，原中国保监会发布《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》（保监发[2014]53号），正式在北京、上海、广州、武汉四地启动“住房反向抵押养老保险”试点，试点期限至2016年6月30日。该制度的设计逻辑是：拥有房屋完全产权的老年人将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权，并按照约定条件领取养老金直至身故；老人身故后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所得优先用于偿付养老保险相关费用。
然而，试点成效远低于预期。据新华社报道，截至2018年6月底，仅有幸福人寿一家保险公司开展了相关业务，全国共有98户家庭、139位老人完成承保手续。其中，上海签约客户46户，32户领取养老金，每户月均领取养老金约12,104元。2016年7月，原保监会将试点范围扩大至各直辖市、省会城市、计划单列市以及江苏、浙江、山东、广东的部分地级市；2018年8月，原保监会决定将试点扩展至全国范围，但市场反响始终平淡。
2.试点遇冷的深层原因分析
（1）老年人对“产权丧失感”的心理障碍
从需求端看，老年人对“产权丧失感”存在强烈的心理障碍，将“房子传给子孙”的传统观念仍然根深蒂固，而将房产抵押给保险公司会被其视为“断后”之举。
（2）保险机构对长寿风险与房价波动风险的双重顾虑
从供给端看，保险公司面临长寿风险与房价波动风险的双重顾虑，若老人寿命远超预期，保险公司需持续支付养老金，而房产增值可能无法覆盖支出；若房价大幅下跌，抵押房产的处置所得可能不足以偿付养老保险费用。此外，相关配套税收政策缺失、法律法规不健全、业务管理与风险管控难度大等问题，也制约了保险公司的参与积极性。
值得关注的是，住房反向抵押养老保险的首单客户——上海市民康锡雄和老伴，其近85平方米住房的有效保险价值约为274.4万元，每月共同领取养老金9,112元。据报道，康锡雄感慨“生活变化是天翻地覆，现在睁开眼就想着怎么花钱”，这在一定程度上印证了该制度对提升老年人生活质量的有效性，但个案的成功未能扭转整体市场的冷清。
（二）“意定监护+不动产信托”的制度创新可能
1.上海市律协《操作指引》第66条对“住房反向抵押养老保险等新型金融工具”的鼓励
在住房反向抵押养老保险试点遇冷的背景下，信托制度为“以房养老”提供了新的制度想象空间。2026年3月9日，上海市律师协会发布《律师办理意定监护类业务操作指引（2026）（试行）》，其中第66条明确规定：“在法律和相关政策允许的前提下，监护人还可以根据被监护人的意愿和实际所需，积极探索运用住房反向抵押养老保险等新型金融工具，保障被监护人享有充分的经济支持。”这一条款首次从律师行业自律规范层面，将住房反向抵押养老保险与意定监护制度进行衔接，为“意定监护+不动产信托”的复合模式提供了方向指引。
2.上海不动产信托登记试点的政策窗口与黄浦区“全国首例”案例对不动产入托的初步探索
上海不动产信托登记试点的政策窗口也为这一创新提供了制度土壤。
2022年6月22日，上海市第十五届人民代表大会常务委员会第四十一次会议通过《上海市浦东新区绿色金融发展若干规定》，其中第十九条第二款规定：“以不动产设立信托的，可以向不动产登记机构申请记载为信托财产。中国信托登记公司可以在浦东新区试点信托财产登记，办理绿色信托产品登记、统计、流转等事项。”这是上海市首次运用全国人大授权的立法变通权，在金融领域进行的不动产信托登记制度尝试。
2024年8月22日，新修订的《上海市推进国际金融中心建设条例》第二十七条进一步明确：“市地方金融部门会同中央金融管理部门在沪机构和市民政、规划资源、市场监管等部门以及信托登记机构，探索建立以不动产、股权等作为信托财产的信托财产登记及相关配套机制。”
2025年5月27日，上海市委金融办、上海金融监管局、市规资局、市税务局、市民政局、浦东新区政府六部门联合发布《关于开展不动产信托登记试点的通知》（沪委金融办[2025]53号，试行期一年，现已过期，以下简称“上海试点通知”）。该通知构建了上海不动产信托登记的双重登记模式，为后续制度创新奠定了实践基础。
2025年6月9日，上海信托、爱建信托各有不动产信托登记案例在上海同步成功落地。其中，上海信托的案例聚焦都市大众家庭服务场景，委托人为一位中年白领女士，将名下的一套商办房屋作为信托财产并追加现金资产，通过出租获取稳定现金流用于补充其母亲养老金，待子女成年后将房屋定向传承给子女——这是全国首单“不动产+现金”混合财产形式的家庭服务信托（以下简称“上海信托案例”）。该案例突破性完成了不动产登记簿标注“信托财产”，并申请获得信托受益权证，为财产隔离与传承提供了法律保障。爱建信托的案例则以独居老人综合化需求为服务场景，委托人为一位年近八旬的离异独居老人，膝下无子女，日常生活主要由侄子照料，老人将名下唯一住房托付给信托公司，住房租金作为退休金的额外补贴，身后房产定向传承给侄子，这是上海辖内首单以不动产为信托财产的特殊需要服务信托。
在不动产信托登记试点落地一年后，上海进一步将制度创新深化。2026年6月4日，上海金融监管局、市民政局、人民银行上海市分行、市委金融办四部门联合印发《关于创新开展养老服务信托试点的通知》（以下简称“养老信托试点通知”），这是全国首个省级养老服务信托试点文件，有效期至2027年12月31日。该通知在不动产信托登记试点的基础上，明确提出构建“意定监护+养老服务信托+养老服务机构”全链条养老服务生态：意定监护人负责人身监护，信托公司负责财产管理，养老服务机构负责专业照护服务。尤为关键的是，该通知创新设置了“信托财产意定管理人”机制——在老年人失能失智或突发疾病情形下，信托公司可按老年人指定的意定管理人指令，履行医疗、护理、养老等费用支付职能，确保突发情形下的财产安全和可持续支付。同时，该通知明确养老服务信托可以装入老年人名下的不动产、股权等非资金类财产，并对接民政部门搭建的养老服务平台，涵盖养老机构、日间照料中心、社区长者食堂、适老化改造、康复护理等服务资源。据报道，截至2026年6月，上海已落地多单养老服务信托试点案例，其中上海信托“沪信养老1号”项目为81岁张老伯（需照顾无民事行为能力的老伴和患一级精神残疾的儿子）提供了“监护人管人、信托管钱、公证与居委会共同监察”的全生命周期保障，也成为全国首例面向特殊家庭的“意定监护+特殊需要信托”创新实践。
（三）REITs（不动产投资信托基金）模式引入的制度想象
1.公募REITs在我国的发展现状
2024年7月，国家发改委发布《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》（发改投资[2024]1014号，以下简称“1014号文”），将公募REITs行业范围拓展至租赁住房、水利设施、文化旅游基础设施、养老基础设施等十三大类，明确支持“依法登记并在民政部门备案的养老项目”参与其中。该通知对养老设施项目设定了差异化准入标准：首次发行资产规模不低于8亿元，且发起人应为开展相关业务的独立法人主体，不得从事商品住宅开发业务。
2.类REITs产品在养老地产中的应用
截至2024年底，我国公募REITs市场已发行上市多支保障性租赁住房REITs，但养老基础设施板块仍相较空白。2026年4月30日，北京北控城市发展集团有限公司发布养老基础设施公募REITs项目招标公告，拟以其持有的养老基础设施作为底层资产开展公募REITs业务。2026年6月8日，该项目公示中标候选人，中国国际金融股份有限公司/中金基金管理有限公司以92.97分的评标得分位列第一。据和君咨询预测，2026年至2030年将成为养老REITs的试点突破期，首批项目落地后，2031年至2035年市场规模有望突破3,000亿元。
3.“意定监护+不动产信托+REITs退出”的全新路径设想
“意定监护+不动产信托+REITs退出”的全新路径设想由此浮现：
第一阶段，老年人将房产置入信托，同步在不动产登记簿上为自己设立居住权并指定意定监护人；信托公司负责房产的持有、运营与维护，收益按月支付委托人作为养老金补充，意定监护人则负责医疗决策、人身照料等非财产事务，实现“人钱分离”的风险隔离。
第二阶段，当入托房产达到一定规模（如满足公募REITs 8亿元资产门槛），信托公司将多个入托房产打包形成底层资产池，通过设立公募REITs向社会公众发行份额；REITs发行成功后，募集资金进入信托计划，实现房产的流动性转换。
二、制度构造与法律基础
（一）“以房养老”不动产信托的基本结构
“以房养老”不动产信托的基本结构可设计为以下五个环节：
1.委托人（老年房屋所有人）将房产入托
委托人需为房屋完全产权人，房屋权属清晰、无权利限制情形。如试行期满的上海试点通知要求，委托人交付的不动产应当为委托人合法所有，可估值、可转让、权属清晰、状态正常，无权利限制情形。
2.受托人（信托公司）持有并管理房产
信托公司将房产登记于自身名下，受托人依法享有相关权利并承担相应义务，但信托财产独立于受托人固有资产。根据试行期满的上海试点通知并在不动产权证书和不动产登记簿附栏注记“不动产信托财产”及信托登记系统产品编码。
3.受托人通过出租、抵押融资等方式产生现金流
信托公司作为专业机构，可对入托房产进行市场化运营，获取租金收益；在必要时，也可通过抵押融资等方式盘活资产价值。
4.现金流定向支付委托人的养老开支
信托文件可约定将运营收益按月或按年支付给委托人，作为养老金的补充。前述的上海信托案例中，商办公寓的租金即用于补充委托人母亲的养老金。
5.委托人保留居住权或获得置换居所
在信托设立时，委托人可根据《中华人民共和国民法典》（以下简称“《民法典》”）第366条至第371条保留居住权，即委托人继续居住于原房产，居住权采用书面合同设立并向不动产登记机构申请登记，自登记时生效，具有对抗第三人的效力；在江苏省南通市中级人民法院2021年4月终审的汪秋菊居住权案中，法院确认遗孀对房屋享有居住权，即使房屋所有权经遗赠、买卖多次转移，老人的居住利益仍受保护。居住权房屋所有权变动不影响居住权，亦印证了在不动产信托中保留居住权的可行性——房产虽过户至信托公司名下，委托人的居住权依然稳固。
或获得置换居所，即委托人放弃原房产居住权，由受托人另行安排同地段、同等条件的替代住房/或对应资金供委托人养老居住，以确保委托人养老居住需求的确定性与稳定性。
（二）核心法律关系
“以房养老”不动产信托涉及五重核心法律关系：
1.信托关系：委托人与受托人之间的财产权转移
委托人与受托人之间基于信托合同形成财产权转移关系。根据《中华人民共和国信托法》（以下简称“《信托法》”）第2条及第43条，受托人按照委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的进行管理或者处分，委托人可以是受益人。在“以房养老”场景中，委托人可同时作为受益人之一，享有信托利益的分配权。
2.居住权关系：《民法典》第366条居住权制度的运用
《民法典》第366条规定，“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。”在不动产信托中，委托人可保留居住权，该权利自登记时设立，具有对抗第三人的效力。
3.租赁关系：受托人对外出租产生收益
受托人对房产的运营中，其对外出租房产时，与承租人形成租赁关系。根据《民法典》合同编相关规定，租赁合同需采用书面形式，且租赁期限不得超过二十年。
4.抵押关系：必要时的融资性抵押安排
受托人对房产的运营中，可能会产生必要的融资性抵押安排。在委托人保留居住权的前提下，受托人如需以房产进行融资性抵押，需协调居住权与抵押权的优先顺位问题。该问题核心在于优先顺位问题，该问题详见“六、典型争议场景与应对方案”之“情景三”的论述。
5.意定监护关系：与监护人的协同决策
根据《民法典》第33条，具有完全民事行为能力的成年人可以与其近亲属、其他愿意担任监护人的个人或者组织事先协商，以书面形式确定自己的监护人。在“以房养老”不动产信托中，意定监护人可负责委托人的医疗、照护等决策，与信托受托人的财产管理职能形成“人钱分离”的制衡机制。
（三）法律基础
1.《民法典》物权编（居住权制度）
《民法典》物权编（居住权制度，第366-371条）确立了居住权作为用益物权的法律地位，为老年人“房产入托、保留居住”提供了物权保障。
2.《信托法》关于不动产信托的规定
《信托法》关于不动产信托的规定为“以房养老”提供了多重法律支撑，其第2条及第43条确立受托人按委托人意愿管理处分财产的基本架构，为信托公司持有房产、定向支付养老金提供根据；第10条明确依法办理信托登记的义务，为不动产信托登记提供程序基础；第16条确立信托财产独立性原则，实现入托房产与委托人个人债务、受托人破产风险的隔离。
3.《不动产登记暂行条例》及相关规定
《不动产登记暂行条例》及其实施细则为不动产信托登记提供了程序框架。虽然该条例未专门针对不动产信托登记作出规定，但《不动产登记暂行条例实施细则》第106条提到“不动产信托依法需要登记的，由自然资源部会同有关部门另行规定”，为地方试点预留了空间。
4.上海市不动产信托登记试点规范
养老信托试点通知以及试行期满的上海试点通知对不动产信托双重登记及以房养老不动产信托制度的尝试。
5.《公开募集基础设施证券投资基金指引》（REITs相关）
《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》为养老基础设施REITs的发行提供了监管框架。2024年7月的1014号文进一步将养老设施纳入公募REITs底层资产范围。
三、不动产信托登记的实务难点
（一）信托登记制度的滞后性
1.信托财产登记制度的不完善
《信托法》第10条规定：“设立信托，对于信托财产，有关法律、行政法规规定应当办理登记手续的，应当依法办理信托登记。”但该条款仅为原则性规定，缺乏可操作的具体规则。不动产信托登记的法律效力仍停留在地方试点层面，缺乏全国统一的上位法支撑。
2.信托登记与不动产登记的衔接
《不动产登记暂行条例》中并无针对不动产信托登记的专门规定，仅在《不动产登记暂行条例实施细则》第106条提到“不动产信托依法需要登记的，由自然资源部会同有关部门另行规定”，但具体的操作规范至今未出台。
3.上海试点的突破点与局限
上海试点的突破在于构建了“双重登记”模式：中国信托登记有限责任公司负责不动产信托产品登记，不动产登记机构负责不动产信托财产登记。委托人将名下不动产通过转移登记给受托人后，由不动产登记机构在不动产权证上注记“信托财产”专项标识。这一模式体现了信托财产独立性，以实现其与委托人、受托人固有资产的隔离。然而，上海试点仍存在局限：其一，适用范围仅限于上海辖内信托机构以在上海市行政区域范围内的不动产开展的业务；其二，信托财产登记的法律效力仍停留在地方试点层面，缺乏上位法支撑；其三，“不过户”模式（仅在不动产权证上注记而不改变所有权）与“过户”模式（将所有权转移至受托人）之间的制度选择尚未完全明确。
（二）税费成本的现实障碍
税费成本是不动产信托落地的核心障碍。根据现行税法规定，不动产信托的设立、持有、分配与终止各环节均可能产生高额税负：
1.不动产入托触发纳税义务
当委托人是个人时，不动产由委托人名下过户至信托公司名下，涉及增值税及附加税、个人所得税、土地增值税、印花税、契税等多税种。
（1）增值税
根据《财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》（财政部税务总局住房城乡建设部公告2024年第16号）规定，个人转让住宅，购买不足2年的，按5%征收率全额缴纳增值税；购买2年及以上的，免征增值税。故若委托人住宅购买年限达到2年以上，其不动产入托无需缴纳增值税。
（2）个人所得税
根据《中华人民共和国个人所得税法》及《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发[2006]108号）规定，个人住房转让，按20%的税率征收个人所得税。但是，根据《财政部、国家税务总局、建设部关于个人住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字[1999]278号，以下简称“278号文”）的规定，房屋持有满5年且为家庭唯一住房的，免征个人所得税。委托人转移不动产属于“应税行为”，除非符合278号文的规定，否则可能涉及按20%的税率征收的个人所得税。但在信托关系中，不动产所有权的移转并非严格意义上的转让行为，个人所得税的征收方式需要有关税务部门的具体认定。
（3）土地增值税
根据财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知（财税[2008]137号，以下简称“137号文”）规定，目前对个人销售住房暂免征收土地增值税。因此，在此政策有效期内，委托人无需缴纳土地增值税。
（4）印花税
根据《印花税税目税率表》，房屋所有权转移书据对应的印花税税率为万分之五。根据137号文规定，对个人销售或购买住房暂免征收印花税。企业作为受让方，需要承担万分之五的印花税。
（5）契税
根据《契税法》第一条规定，“在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本法规定缴纳契税。”《契税法》第三条规定，“契税税率为百分之三至百分之五。契税的具体适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的税率幅度内提出……省、自治区、直辖市可以依照前款规定的程序对不同主体、不同地区、不同类型的住房的权属转移确定差别税率。”故，不动产信托设立一般应当缴纳契税。
2.信托终止时财产返还的税费
信托终止时不动产的返还与不动产入托类似，涉及增值税及附加税、个人所得税、土地增值税、印花税、契税等多税种。不动产信托面临的最大税务困境是“双重征税”，即设立时从委托人过户至信托公司需缴纳一次交易税费，信托终止时从信托公司返还至委托人或受益人又需再次缴纳，这被业界认为是阻碍不动产信托发展的重要因素。
3.试点地区税收优惠政策的探索
对于上海地区，上海试点通知明确规定“不动产信托业务涉及相关税收的，按照相应税收政策办理。”，并未给予信托财产转移"非税行为"的认定。对于北京地区《国家金融监督管理总局北京监管局北京市规划和自然资源委员会关于做好不动产信托财产登记工作的通知（试行）》（京规自发[2024]337号）未对不动产信托税收作出进一步规定。但京沪两地的试点通知文件均要求委托人与受托人向不动产登记机构申请登记时提交契税完税（或减免税）凭证。这意味着，当前不动产信托登记试点仅是登记制度的落地，并未改变“税收法定”的大原则。
（三）信托财产独立性的维护
信托财产独立性是信托制度的核心价值，但在不动产信托实务中面临三重挑战：
1.入托房产与委托人个人债务的隔离
信托的资产隔离功能并非绝对，其必须在保护债权人合法权益的框架内运行。《信托法》第12条规定，委托人设立信托损害其债权人利益的，债权人有权申请人民法院撤销该信托。人民法院依照前款规定撤销信托的，不影响善意受益人已经取得的信托利益。本条第一款规定的申请权，自债权人知道或者应当知道撤销原因之日起一年内不行使的，归于消灭。”《信托法》第17条规定，“除因下列情形之一外，对信托财产不得强制执行：（一）设立信托前债权人已对该信托财产享有优先受偿的权利，并依法行使该权利的；（二）受托人处理信托事务所产生债务，债权人要求清偿该债务的；（三）信托财产本身应担负的税款；（四）法律规定的其他情形。对于违反前款规定而强制执行信托财产，委托人、受托人或者受益人有权向人民法院提出异议。”国内司法实务中，委托人债权人成功撤销信托或执行信托财产的案例相对较少，但仍有部分因委托人因素致使信托被击穿的案例。在（2023）苏0602执6286号之一案件中，法院直接认为被执行人名下委托第三方保理的家族信托基金为存款并进行了扣划，其逻辑为委托人在已有债务纠纷情况下设立信托，带有明显逃债意图，构成损害债权人利益；在（2025）鲁1502执异84号案件中，路某因非法行医罪被判刑，违法所得1,533.08万元。法院冻结其家族信托财产，路某提出执行异议被驳回，其逻辑为法院认定信托资金部分来源于违法所得，且合法与非法所得混同无法区分；在（2020）鄂01执异661号案件中，法院冻结信托财产，但认为冻结“不涉及实体财产权益的处分”，保全措施“不属于对信托财产的强制执行”。
故在刑事案件、行政因素、裁判观点的影响下，入托财产仍有被执行/保全的风险。
2.入托房产与受托人破产的隔离
《信托法》第16条明确规定，“信托财产与属于受托人所有的财产（以下简称固有财产）相区别，不得归入受托人的固有财产或者成为固有财产的一部分。受托人死亡或者依法解散、被依法撤销、被宣告破产而终止，信托财产不属于其遗产或者清算财产。故在受托人破产的情景下，在（2022）沪74执异208号案件中，上海金融法院认为对信托财产不得强制执行，不能用于偿还信托公司自身债务，故对于案涉股权的冻结措施应当解除。（2021）鲁0102执异691号案件中，法院也采取了类似观点。但实践中，伴随受托人破产，信托财产往往也因管理不善而产生价值贬损。
3.抵押权人、租赁权人的利益保护
根据《民法典》第406条规定，“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”故而从法理上，设立不动产信托后，原有的抵押权继续有效。如果该等信托设立不影响抵押权人抵押权实现，则信托设立仅需通知抵押权人；如果该等信托设立损害抵押权，则在信托设立前应提前清偿债务。
根据《民法典》第725条规定，“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”故从法理上，承租人的占有使用权不受信托设立导致的所有权变动影响，租金支付对象转为受托人，租金收益可依信托文件约定归入信托财产或转付委托人，受托人需承担出租人法定义务，信托合同中应明确披露租赁信息、约定租金归属、管理责任及风险缓释条款；不动产信托设立后，受托人对不动产设立抵押权或租赁权，需通过信托合同予以明确。
值得注意的是，上海试点通知要求委托人交付的不动产“无权利限制情形”，这意味着存在抵押或查封的房产原则上不得入托。
四、REITs退出机制的探索
（一）“养老不动产REITs”的产品架构设想
“养老不动产REITs”的产品架构可设想为以下四个环节：
1.多个老年人的入托房产作为底层资产池
信托公司作为受托人，将分散的入托房产进行整合，形成规模化的资产组合。根据1014号文要求，养老设施项目首次发行资产规模不低于8亿元，这意味着需要相当数量的入托房产才能达到发行门槛。
2.通过REITs方式向社会公众发行份额
由证券公司作为财务顾问、基金公司作为基金管理人，设立公开募集基础设施证券投资基金，将底层资产池的权益证券化。投资者认购REITs份额，成为养老不动产的间接持有人。
3.REITs产生的收益分配给老年人受益权
在信托架构中，原委托人（老年人）可作为信托受益人，享有REITs收益分配的优先权。收益分配可按月或按年进行，用于支付老年人的养老开支。
4.老年人去世后房产由REITs持续运营或处置
信托文件可约定，委托人去世后，其受益权终止，房产由REITs持续运营（继续出租获取收益）或市场化处置（出售后所得纳入REITs资产池），实现资产的循环利用和代际传承。
（二）国际经验借鉴
1.美国“养老地产REITs”的成熟模式
美国养老地产REITs（Senior Housing REITs）是全球最成熟的养老地产投融资模式之一，其核心特点是通过REITs提供长期资本、持有养老物业，由专业养老运营商负责日常运营和服务，实现“资本与运营分离、资产与服务结合”的发展模式。经过三十多年的发展，美国已经形成了以 Welltower Inc.、Ventas, Inc. 和 National Health Investors, Inc. 等上市公司为代表的成熟市场。
美国养老地产REITs主要采取两种运营模式。第一种是“净租赁模式”（Triple-Net Lease，NNN），即REIT拥有养老物业，并将物业长期出租给专业运营商，运营商负责物业维护、保险、税费及日常经营，REIT则收取固定租金。这种模式现金流稳定、风险较低，但收益增长相对有限。第二种是委托经营模式（RIDEA），即REIT通过应税子公司（TRS）参与养老社区经营，并委托专业机构运营，REIT不仅获得物业收益，还可以分享入住率提升和经营利润增长带来的收益。近年来，美国养老地产REITs逐渐由传统净租赁模式向委托经营模式转型，以获得更高的收益弹性。
美国养老地产REITs之所以能够成熟发展，主要得益于三方面因素：一是人口老龄化带来的持续需求，美国“婴儿潮”一代逐步进入高龄阶段，养老住房需求不断增长；二是完善的养老金和医疗保障体系，使老年人具备较强的支付能力；三是成熟的资本市场能够为养老地产提供长期、低成本资金。养老社区入住周期长、需求相对刚性，因此能够形成稳定的现金流，为REITs持续分红提供基础。从国际经验看，美国养老地产REITs的成功并不在于简单地将养老物业证券化，而在于构建了“长期资本—养老物业—专业运营—稳定现金流—再融资”的良性循环。其最值得借鉴的经验包括：建立资本与运营分离的专业分工机制，培育具有规模和品牌优势的养老运营商，并通过长期稳定的现金流吸引社会资本持续进入养老产业。对于中国而言，发展养老REITs同样需要以稳定现金流和专业运营能力为基础，而不仅仅依赖房地产开发和资产升值。
2.日本“高龄者向け住宅”REITs的实践
日本的“高龄者向け住宅（高龄者住宅）”REITs是日本应对老龄化和养老设施供给不足的重要金融创新，其投资对象主要包括服务型老年住宅（サービス付き高齢者向け住宅，简称“サ高住”）、介护付有料老人之家、认知症老人集团住宅等养老设施。与美国养老地产REITs相比，日本模式更加突出“养老居住属性”和“长期稳定运营”，而非追求高收益的运营分成模式。
日本“服务型高龄者住宅（サ高住）”制度于2011年正式建立，旨在为老年人提供既具有居住功能、又能够提供一定生活支持服务的住房。根据日本国土交通省规定，所有“サ高住”必须至少提供“安否确认（定期确认老人安全状况）”和“生活咨询”服务，而护理、医疗、餐饮等服务则由入住老人根据需要另行签约购买。随着老龄化加速，日本政府开始鼓励通过REIT等社会资本参与养老设施建设和运营。2014年，日本成立首批专门投资于养老和医疗设施的健康护理REIT，目标是通过证券化方式吸引长期资金进入养老产业，以缓解养老设施供给不足的问题。日本业内普遍认为，养老REIT的发展有助于促进养老设施建设并提高老年人的居住稳定性。日本养老REIT的运营模式以长期租赁（Lease型）模式为主。REIT持有养老物业，并将物业出租给养老运营商，运营商负责日常经营和养老服务，REIT则获取长期稳定的租金收入。这种模式与美国的Triple-Net Lease模式较为接近，但日本较少采用美国式的RIDEA模式直接参与养老机构经营收益分成，原因在于日本养老行业运营商规模普遍较小，经营能力差异较大，投资人更偏好稳定租金回报。
总体来看，日本“高龄者向け住宅”REITs的成熟经验表明，养老REIT发展的关键不在于房地产升值，而在于形成稳定的租金现金流和可持续的养老服务供给体系。
3.新加坡养老地产投资工具
与美国和日本不同，新加坡由于土地资源有限、政府主导住房供给以及养老机构以社会福利和医疗服务为导向，新加坡养老地产更多采用私募基金、医疗健康REIT和跨境投资平台相结合的模式。新加坡最接近养老地产REIT的投资工具是医疗健康类REIT，代表性案例是 Parkway Life REIT。该REIT于2007年上市，是亚洲最大的医疗健康REIT之一，资产包括新加坡的医院以及日本的大量护理院（nursing homes）。其日本养老资产主要采用长期主租约（Master Lease）模式，租期通常较长，并设置固定租金增长机制，从而形成稳定、可预测的现金流。由于老年护理需求具有较强刚性，该类资产被视为具有防御性的长期投资标的。
除了公开REIT市场，新加坡机构投资者还积极通过私募养老地产基金布局海外养老资产。例如，原 Singapore Press Holdings Limited 曾与日本资产管理机构合作设立养老和医疗地产基金，投资对象包括老年住宅、护理院和医疗办公楼等日本养老资产。其投资逻辑是利用日本成熟的养老运营体系和稳定的现金流，为新加坡资本提供长期收益来源。此外，新加坡近年来逐渐兴起“Living Sector（居住型不动产）”投资理念，即将学生公寓、长租公寓、养老住宅等具有稳定入住需求的资产统一纳入“居住资产”类别进行投资和证券化。2025年上市的 Centurion Accommodation REIT 即被定位为“全球居住型REIT”，虽然其主要资产为学生公寓和员工宿舍，但其投资框架已为未来纳入养老住宅等居住型资产提供了制度基础。
总体而言，新加坡养老地产投资工具呈现出三个鲜明特点：一是以医疗健康REIT为核心载体，而非独立养老REIT；二是以长期租约和稳定现金流为主要收益来源；三是大量通过跨境投资参与日本、澳大利亚等成熟养老市场，而不是在本国大规模开发退休社区。由于新加坡土地和政策限制，本土养老地产的规模相对有限，其经验更多体现为“资本输出型养老地产投资模式”，即利用成熟的REIT和基金平台配置境外养老资产，实现养老产业与长期资本的结合。
4.小结
综观美国、日本和新加坡的实践，尽管目前尚未形成以老年人自有住房入托并通过REITs实现退出的成熟商业模式，但各国围绕住房财富养老、住房信托和不动产证券化所积累的制度经验，仍为我国探索“以房养老”不动产信托的REITs退出机制提供了重要启示。美国的住房反向抵押制度、日本的住房信托与长期租赁安排，以及新加坡的住房财富变现机制，均体现出通过金融工具盘活老年人住房资产、提高住房资产流动性和持续支付能力的制度逻辑。
然而，上述经验均建立在各国特定的住房制度、养老保障体系和资本市场环境之上，其制度背景、资产结构和法律安排与我国存在显著差异，难以直接复制适用。因此，国际经验的价值不在于提供现成的制度范本，而在于为我国构建“以房养老”不动产信托的REITs退出机制提供功能性借鉴和制度启发。在此基础上，仍需立足我国居民住房资产特征、养老保障需求以及公募REITs市场的发展现状，探索符合我国国情的本土化实现路径。
（三）本土化路径
1.与上海保障性租赁住房REITs的衔接
国际经验表明，REITs的核心并非资产升值，而是依托稳定现金流实现长期收益分配。美国养老地产REITs、日本高龄者住宅REITs以及新加坡医疗健康REIT均体现出“稳定运营—持续分红—循环融资”的基本逻辑。
目前，我国尚未建立专门的养老不动产REITs制度，上海保障性租赁住房公募REITs在资产筛选、估值定价、运营管理和信息披露等方面已经形成相对成熟的制度框架，可为“以房养老”不动产信托的REITs退出提供现实参照。
考虑到“以房养老”入托房产具有单体规模小、地域分散、标准化程度低等特点，短期内难以直接满足公募REITs的发行条件，因此可借鉴保障性租赁住房REITs的资产整合路径，通过信托机制对分散住房进行集中管理和组合配置，逐步形成具有一定规模、运营模式相对统一、现金流较为稳定的资产池。在制度成熟后，再探索纳入公募REITs体系，实现养老不动产的证券化退出。
2.与养老服务机构的运营合作
无论是美国养老地产REITs的“资本与运营分离”模式，还是日本高龄者住宅REITs的长期租赁模式，其共同特点均在于通过专业运营增强底层资产现金流的稳定性。
对于“以房养老”不动产信托而言，入托房产能否形成持续、稳定的收益，是实现REITs退出的关键前提。由于我国养老服务机构整体仍呈现“小、散、弱”的特征，现阶段宜借鉴日本经验，以长期合作和专业分工为基础，由养老服务机构负责房屋管理、适老化改造、租赁运营以及养老服务供给，信托公司则专注于资产管理和受益人利益保护。
同时，应打造协同机制，将社区养老、日间照料、康复护理等服务资源与入托房产运营相结合，提高住房资产的利用效率和收益能力，逐步培育符合REITs要求的稳定现金流来源。
3.公募REITs的合规要求
综观国际实践，养老REITs的合规框架普遍强调资产规模门槛、权属清晰、现金流稳定及投资者保护等核心要素，但具体制度设计因各国法律传统与市场环境而异。我国在公募REITs合规框架下，需立足本土实际进行制度适配：
第一，底层资产准入门槛。1014号文要求养老设施项目首次发行资产规模不低于8亿元，且发起人应为开展相关业务的独立法人主体、不得从事商品住宅开发业务。这意味着单一信托公司短期内难以凭借自有入托房产达到发行门槛，需通过行业整合、跨区域合作或阶段性引入机构投资者资金等方式构建规模化资产池。
第二，权属清晰与权利负担。公募REITs要求底层资产权属清晰、不存在权利限制。在不动产信托场景中，需确保入托房产已完成不动产登记簿"信托财产"注记，且不存在抵押、查封等权利限制；对于委托人保留居住权的情形，需在信托文件中明确居住权的期限、范围及终止条件，并在REITs发行前通过置换居所、居住权人书面同意等方式妥善处理，避免居住权对REITs资产处置构成实质性障碍。
第三，现金流稳定性与可预测性。公募REITs要求底层资产具有持续、稳定的现金流。可与养老服务机构签订长期租赁协议并设置固定租金增长条款，协同社区养老、日间照料、康复护理等服务资源，以增强现金流的稳定性与可预测性。同时，需在信托设立阶段建立租金定价机制、空置风险缓释机制，确保养老不动产租金收益受区域市场波动的影响可控。
第四，信息披露与投资者保护。养老不动产REITs涉及老年人群体的财产权益，应建立更为严格的信息披露标准，包括入托老年人的权益保障安排、居住权处理方案、养老服务机构的资质与履约能力等。同时，应明确REITs份额持有人与信托受益人的权利边界，避免因双重权利结构引发利益冲突。
五、信托机构（受托人）视角下的法律风险与应对
（一）老年委托人的"产权焦虑"应对
老年委托人对"房产过户给信托公司"的产权焦虑，本质上是对信托财产独立性与自身居住保障双重不确定性的担忧。
1.居住权的法律保障设计
在信托设立时，信托机构应在信托设立阶段即引导委托人同步办理居住权登记。根据《民法典》第368条，居住权无偿设立，但当事人另有约定的除外；设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记，居住权自登记时设立。已登记的居住权具有对抗第三人的效力，即使房产所有权转移至信托公司名下，委托人的居住权仍受法律保护。
2.“形式产权”与“实质居住”的兼顾
养老地产信托中，房产登记至受托人名下是实现信托财产独立和风险隔离的法律要求，但该等产权转移仅属于信托法律关系中的“形式产权”变更，并不意味着委托人丧失对房产的实际居住利益和经济权益。信托机构应在信托文件中明确约定：（1）委托人在其生存期间享有持续、稳定的居住使用权，受托人未经委托人同意不得处分房产或者变更居住安排；（2）委托人仍享有信托收益分配请求权，有权按照约定获得养老金给付、护理服务或者其他信托利益；（3）房产最终处置方式、剩余财产归属以及受益人安排应事先予以明确，避免委托人因未来财产流向不确定而产生顾虑。同时，信托机构可通过签署《房屋使用协议》、设置委托人知情权和重大事项同意权等配套机制，增强委托人对信托财产管理的参与感和控制感，使其认识到“产权转移”与“居住权益丧失”并非同一概念，实现形式上的财产独立与实质上的养老保障之间的平衡。
3.委托人提前终止权的设计
信托合同可约定委托人在特定条件下享有提前终止权。例如，若信托公司严重违反信托目的、管理不善导致房产价值大幅贬损，或委托人因重大疾病需出售房产筹措医疗费，委托人有权提前终止信托并取回房产。但需明确提前终止所需支付的费用、税费及可能的违约金。
（二）房价波动风险的分担
房价波动是"以房养老"不动产信托面临的核心市场风险，需在信托合同中进行精细化的风险共担设计：
1.房价上涨：剩余价值归属
若信托存续期间房价大幅上涨，超出预期养老金支付需求的部分剩余价值，应在信托合同中明确归属。信托合同可约定：当房产处置所得在支付全部养老开支、信托费用及税费后仍有剩余的，剩余部分按委托人指示进行分配（如传承给子女、捐赠给慈善机构等）。信托机构作为受托人，仅负责按信托文件约定执行分配，无权擅自决定剩余价值的归属。若信托合同未作明确约定，受托人应提请委托人补充约定或依《信托法》第11条关于"信托财产管理方法"的规定处理，避免因约定不明导致受托人承担违约责任。
2.房价下跌：受托人收益的保障
若房价大幅下跌，处置所得不足以覆盖已支付的养老金及信托费用，从信托法理看，受托人仅负有谨慎管理义务，不承担投资风险。但为增强产品吸引力，信托合同可约定：当房价下跌导致信托财产价值低于某一阈值时，受托人有权调整养老金支付标准，或引入第三方担保机构进行差额补足。但信托机构应注意，任何调整均须符合信托目的，并依照信托合同履行向委托人或其他监察人的告知义务。
3.风险共担机制的合同设计
建议采用"基准+浮动"的收益分配机制。基准部分以房产评估价值及预期租金收益为测算基础，确定委托人可获得的常规养老金支付标准；浮动部分与实际房产运营收益挂钩，当运营收益超出基准预期时，超出部分按约定比例在委托人与受托人之间分配（如受托人提取一定比例作为业绩报酬，剩余归委托人）。该机制将受托人的报酬与房产运营绩效绑定，激励受托人勤勉管理，同时避免受托人作出任何保本保收益的违规承诺。
（三）长寿风险的应对
长寿风险是"以房养老"产品的固有风险，若委托人寿命远超预期，信托财产（房产租金及处置所得）可能不足以覆盖终身养老开支。
1.委托人寿命超出预期时的资金缺口
信托合同可设置"养老金支付上限"条款，约定当累计支付金额达到房产评估价值的某一比例（如80%）时，养老金支付标准自动下调。受托人可定期对房产进行价值重估，根据剩余寿命预期和房产价值调整养老金支付计划。
2.与保险产品的组合方案
信托公司可与保险公司合作，将不动产信托与类年金保险产品相结合。例如，委托人将房产入托后，受托人用部分租金收益为委托人购买类终身年金保险产品，将长寿风险转移给保险公司。如前文所述，幸福人寿的住房反向抵押养老保险产品虽市场反响平淡，但其"房产抵押+终身年金"的产品设计思路可为信托机构提供借鉴。
3.信托财产的“动态再平衡”
受托人可根据市场情况和委托人需求，对信托财产进行动态调整。例如，在房产租金收益稳定时，将部分收益投资于低风险理财产品，形成"房产+金融资产"的混合信托财产；在房产老化、维护成本上升时，适时出售旧房产并置换为收益更高的新房产。
（四） 继承人异议风险
1.继承人对委托人入托决定的事后挑战
根据《民法典》第1122条，遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产。若委托人生前已将房产置入信托，该房产不再属于遗产范围，继承人无权主张继承。"继承人可能主张：委托人在设立信托时缺乏完全民事行为能力、意思表示不真实，或信托目的违反法律强制性规定，请求确认信托无效或撤销信托。需特别说明的是，我国《民法典》第1141条关于'为缺乏劳动能力又没有生活来源的继承人保留必要遗产份额'的规定，仅适用于遗嘱继承情形，不直接约束生前信托设立行为。
2.与遗嘱、遗产管理的协调
信托机构应引导委托人在设立信托的同时订立遗嘱，但须明确遗嘱仅处理未入托的其他个人财产，不得处分已置入信托的房产；遗嘱中“信托财产不属于遗产”的表述虽有助于遗产管理人识别财产边界，却无法排除《信托法》第54条的适用——若信托文件未约定老人死亡后的财产归属，继承人仍可依法定规则取得财产。为此，信托文件须预先约定，老人死亡后信托终止或继续存续、指定具体归属主体（如定向传承给子女，参见上海信托案例）而非笼统归“继承人”、明确后续收益分配方式，以及依据《民法典》第370条约定居住权随老人死亡消灭。同时，依据《民法典》第1145条，遗产管理人的权限仅及于未入托财产，信托机构应在信托文件中明确其不得对信托财产行使管理职责，若遗产管理人或继承人主张接管或分配，受托人可出示信托文件及产权证注记，并提示归属依约定执行、无约定时方适用法定规则。
3.强制执行与债权人异议
若委托人生前负有债务，债权人可能根据《信托法》第12条主张信托设立损害其债权利益，请求撤销信托。为防范这一风险，受托人应在信托设立前对委托人的债务情况进行尽职调查，并要求委托人出具债务情况说明。同时，信托合同可约定：若信托被撤销，受托人有权从信托财产中优先扣除已支付的养老金及信托费用。
（五）房屋管理与维护责任
1.受托人对入托房产的物理管理
受托人应确保房产处于安全、适居状态，定期进行房屋检查，及时发现并处理安全隐患。对于老年委托人保留居住权的房产，受托人还需关注委托人的生活状况，必要时协调社区、物业提供适老化改造服务。
2.物业、维修等日常事务
日常物业管理（如保洁、绿化、安保）可由受托人委托专业物业公司负责，维修费用从信托财产中列支。信托合同应明确维修费用的审批权限和支付流程：日常小额维修由受托人直接决定；大额维修（超过一定金额）需经委托人同意或报监督人批准。
3.损害发生时的责任承担
应在信托合同中明确，若因受托人管理不善导致房产毁损（如未及时维修导致房屋漏水、结构损坏），受托人应承担赔偿责任。但若损害系不可抗力（如地震、洪水）或第三方侵权（如邻居装修导致房屋受损）所致，受托人仅负有及时通知、协助索赔的义务，不承担赔偿责任。
（六）出租或处置的合规边界
1.受托人出租房屋的权限
受托人有权将入托房产对外出租，但租赁期限、租金标准、承租人资格等应符合信托合同约定。例如，信托合同可约定：租赁期限不得超过5年，租金标准不得低于同地段市场价的80%，承租人不得将房屋用于违法活动。对于委托人保留居住权的房产，出租不得影响委托人的正常居住。
2.重大处分（出售、抵押）的程序要件
若委托人在世且具备完全民事行为能力，受托人处分房产须事先取得其书面同意。这是《信托法》第2条“按照委托人的意愿”管理信托财产的核心要求。信托合同应明确：未经委托人同意，受托人不得出售、抵押或以其他方式处分入托房产，但信托合同另有约定的除外。若委托人因失能失智丧失民事行为能力，受托人面临处分房产的决策真空。此时可依据《养老信托试点通知》确立的“信托财产意定管理人”机制处理——在老年人失能失智或突发疾病情形下，信托公司可按老年人指定的意定管理人指令，履行医疗、护理、养老等费用支付职能（参见本文第一章“（二）2”）。但该机制主要针对费用支付，是否及于房产处分需信托文件明确授权。信托机构应在信托合同中预先约定：委托人失能后，房产处分决定由谁作出（如意定监护人、信托监察人、或委托人预先指定的第三方），以及处分的触发条件（如支付大额医疗费用、信托目的无法实现等）。
3.与委托人意愿的协调
受托人应定期向委托人报告房产运营情况，重大处分决定应事先征求委托人意见。若委托人明确反对某一处分决定，受托人应尊重委托人意愿，但可提示委托人该决定可能导致的信托目的无法实现等后果。
六、典型争议场景与应对方案
场景一：委托人事后反悔，要求收回房产
1.争议焦点：信托财产返还的条件与程序
以房养老不动产信托情景下大多数信托为自益信托，根据《信托法》第五十条规定，“委托人是唯一受益人的，委托人或者其继承人可以解除信托。信托文件另有规定的，从其规定。”故该等情形下，委托人具有单方解除权，而信托合同可对其进行限制。实务中，信托设立后，委托人可能在设立信托后因家庭矛盾、对受托人服务不满或找到更优养老方案等原因，要求提前终止信托并收回房产。
2.应对要点：信托合同中明确委托人单方解除的限制条件
例如：委托人仅在信托设立后的一定期限内（如一年内）享有“冷静期解除权”；超过冷静期后，委托人需证明受托人存在重大违约行为方可解除。同时，应明确提前解除的违约金计算方式（如按信托财产价值的5%-10%计算）。
3.关键机制：返还所需支付的费用、税费
若委托人提前解除信托，房产需从信托公司名下回转至委托人名下，此过程与不动产入托时类似，将触发增值税及附加税、个人所得税、土地增值税、印花税、契税等多税种纳税义务。此外，委托人还需承担受托人已发生的管理费用及合理的预期收益损失。上述成本客观上提高了委托人提前终止信托的经济门槛，可在一定程度上抑制其随意反悔。信托机构应在信托设立阶段即向委托人充分披露该潜在负担，并在信托合同中明确约定上述成本由委托人全额承担，以避免事后争议。
场景二：继承人/共有产权人主张房产信托无效
1.争议焦点：委托人入托时的行为能力、意思表示真实性
继承人或共有产权人可能主张：委托人在设立信托时不具备完全民事行为能力；或委托人系受受托人欺诈、胁迫；或委托人对财产无单独处分权而设立信托。此类主张在信托纠纷中并不罕见，但举证难度较高。在（2020）川0104民初3123号案件中，娄某以其作为财产共有人未同意为由，主张程某与四川信托公司签订的信托合同无效。法院经审理认定，程某与四川信托公司签订的《信托合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合法有效，驳回娄某全部诉讼请求。值得注意的是，娄某未主张程某行为能力瑕疵或意思表示不真实，而是聚焦于“无权处分夫妻共同财产”；法院亦未深入审查程某签约时的主观状态，而是以合同形式合法、双方签字确认、已实际履行完毕且无相反证据为由，推定意思表示真实。该案提示信托机构：若继承人仅主张“无权处分”而未能举证行为能力或意思表示问题，法院倾向于认定合同有效；但反之，若继承人能够提供医学诊断证明委托人签约时存在认知障碍，或提供录音、聊天记录等证据证明受托人存在误导行为，则信托机构可能面临不利裁判。因此，信托机构不能因该类主张举证难度大而放松审查，应在设立阶段即固化证据，防范事后争议。
2.应对要点：公证文件、医学证明、第三方见证
针对上述争议焦点，信托机构应在信托设立前完成以下审查：（1）由具备资质的医疗机构出具委托人行为能力医学证明，确认其具备完全民事行为能力；（2）前往公证机构办理信托合同公证，固定委托人签约时的真实意思表示；（3）邀请委托人的近亲属、居委会工作人员或律师作为第三方见证人，全程见证信托设立过程并签署见证意见。以直接回应“行为能力瑕疵”与“意思表示不真实”两类核心挑战，即医学证明与公证文书可构成委托人签约时具备完全行为能力的初步证据，第三方见证则可。补强意思表示真实性的证明力。
3.法律抗辩：信托独立性、公证证明力
若继承人或共有产权人主张信托无效，需就委托人行为能力瑕疵或意思表示不真实承担举证责任。根据《中华人民共和国公证法》第36条，经公证的民事法律行为，应当作为认定事实的根据，但有相反证据足以推翻该项公证的除外。信托机构可援引该条，主张公证文书具有推定效力，继承人需提供足以推翻公证的相反证据（如签约后作出的行为能力鉴定、公证程序违法的证明材料等），否则应承担举证不能的不利后果。同时，信托机构应留存委托人签约过程的影像资料、见证人签字文件等辅助证据，形成完整的证据链条，以应对继承人可能提出的各类挑战。
场景三：抵押权人或租赁权人与委托人居住权冲突
1.争议焦点：居住权与抵押权、租赁权的优先顺位
若入托房产上已存在抵押权或租赁权，委托人保留的居住权可能与这些权利发生冲突。应对该等冲突，目前《民法典》未设专条规定，需结合物权一般原理和司法解释处理，居住权作为一种用益物权，应根据物权“设立在先，次序在先”原则，已登记的居住权可对抗在后的抵押权，居住权本身不会影响抵押权的实现，但应兼顾居住权人和抵押权人权益。例如，在（2022）最高法民终86号案件中，最高人民法院认为，业主对车位的权益类似于居住权，《民法典》规定承租人占有租赁物作为对抗在后抵押权的要件，进一步明确了占有在租赁权对抗在后抵押权中的公示效力，该等精神在处理在先权利与在后权利的保护顺位时具有参考价值。依此，业务就案涉车位取得的权利，应当优于一般债权予以保护，其占有对在后设定的抵押权具有公示力；（2026）沪0117执异157号案件中，上海市松江区人民法院认为设立在后的抵押权不能对抗在先设立的抵押权，案外人对涉案房屋享有的居住权，不足以排除执行，但各方应协商通过支付租金等方式，兼顾实现抵押权和保护案外人的合法权益；（2025）沪74执复21号案件中，上海金融法院认为虽房产上先后设有抵押权和居住权，但根据《拍卖、变卖财产规定》第二十八条第二款的规定，拍卖财产上设有居住权并不必然导致拍卖无法进行。
2.应对要点：入托前的产权清查、抵押权人事先同意
信托机构应在接受房产入托前进行全面的产权清查，查询房产是否存在抵押、查封、租赁等权利负担。上海试点通知要求委托人交付的不动产“无权利限制情形”，这意味着存在抵押或查封的房产原则上不得入托（参见本文第三章“（三）信托财产独立性的维护”）。若因特殊原因接受存在抵押权的房产，应取得抵押权人的书面同意，确认其知晓并同意房产入托及委托人居住权的设立，避免事后抵押权人以权利受侵害为由主张撤销或执行。对于租赁权，根据《民法典》第725条“买卖不破租赁”规则，房产入托前已存在的租赁关系继续有效，租金收益依信托文件约定归入信托财产或转付委托人。信托机构应核查租赁合同期限、租金标准及承租人占有状态，评估租赁权对房产运营收益的影响，并在信托合同中明确披露。
3.法律保障：居住权登记的对抗效力
《民法典》第368条规定：“设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。”这意味着居住权并非签订合同即生效，而是经不动产登记机构登记后方产生物权效力，对抗第三人。信托机构应确保委托人居住权在房产入托前或入托同时完成登记，使其登记时间尽可能早于信托存续期间可能设立的抵押权，从而最大化居住权的对抗效力，保障委托人“形式产权转移、实质居住保障”的信托目的实现。
场景四：REITs投资者与原委托人的利益冲突
1.争议焦点：REITs退出时对原委托人居住权的影响
居住权于2021年方被《民法典》明确规定，我国公募REITs尚处发展初期，故该等情形下相关判例较少，但仍存在争议焦点，即若入托房产被纳入REITs资产池，REITs投资者可能要求处置房产以实现投资回报，而原委托人则希望继续保留居住权。
2.应对要点：REITs产品设计中的“居住权延续”条款
可在REITs产品设计阶段，应将原委托人的居住权作为“带居出售”的条件，即在房产处置时，买受人须继续承担居住权义务。根据《民法典》第369条，居住权不得转让、继承，但可约定居住权期限届满或居住权人死亡后，居住权消灭。
3.机制保障：替代居所的安排
若REITs运营需要处置房产且无法保障原委托人居住权，信托合同可约定由受托人或REITs运营机构为委托人提供替代居所（如同地段同等面积的租赁住房），或一次性支付替代居所安置费。安置费标准可参考当地住房租赁市场价格和委托人的剩余预期寿命计算。
七、不动产信托REITs的制度突破建议
（一）立法与政策层面
1.完善信托财产登记制度
建议在《信托法》《不动产登记暂行条例》修订中增设不动产信托登记专章，明确信托财产登记的法律效力、登记机构、登记程序和登记效力。可参考上海试点通知的“双重登记”模式，建立全国统一的信托财产登记体系，实现信托产品登记与不动产信托财产登记的互联互通。
2.出台“养老不动产信托”专项税收政策
当前不动产信托的高税负是制约其发展的核心瓶颈。建议对养老不动产信托给予专项税收减免。具体而言：在信托设立阶段，因委托人为交付信托财产而向信托公司转移不动产所有权，不属于财产实质转移行为，可减免征收增值税、契税、个人所得税及印花税；在信托存续阶段，信托公司持有养老房产可免征房产税和城镇土地使用税；在信托终止阶段，受益人取得信托财产分配时，可参照继承或赠与的税收优惠处理。
3.推动“养老地产REITs”的试点
建议国家发改委、证监会联合出台养老基础设施REITs专项指引，明确养老设施项目的准入标准、运营要求和信息披露规范。可适当降低养老设施项目的资产规模门槛（如从8亿元降至5亿元），推动“养老地产REITs”的试点。
4.完善居住权的金融功能
当前《民法典》未明确居住权与抵押权的优先顺位，导致金融机构难以评估居住权对抵押物价值的影响，制约了复合金融产品的创新，故应通过司法解释确立“设立在先、次序在先”规则：居住权登记在先的，抵押权实现时居住权继续存续；抵押权设立在先的，居住权设立须经抵押权人书面同意，否则不得对抗已登记的抵押权。同时，针对居住权不得转让、继承的人身专属性限制，可探索将房产租金收益权与居住权本身分离，把扣除居住权保障后的剩余收益权作为信托财产纳入REITs资产池，此路径已在上海信托首单家庭服务信托案例中得到初步验证。此外，应建立全国统一的居住权登记信息查询平台，与信托登记系统、不动产登记系统实现数据互通，并在REITs发行审核中将居住权信息作为强制性披露事项，借鉴新加坡Parkway Life REIT的长期主租约模式，将居住权存续期间的租金收益波动纳入现金流测算模型，通过结构化安排缓释不确定性，最终使居住权成为连接房产与金融市场的制度桥梁。
（二）监管协同层面
1.信托监管、不动产登记、税务、证监等多部门协同
不动产信托REITs涉及金融监管、不动产登记、税收征管、证券发行等多个领域，需建立跨部门协同机制。建议参照上海试点的六部门联席会议制度，在国家层面建立由金融监管总局、自然资源部、税务总局、证监会、民政部等部门组成的协调机制，统一政策口径，消除因部门规则不一致导致的制度摩擦与执行障碍。
2.上海市作为试点城市的政策探索空间
上海作为金融中心，可在浦东新区先行先试的基础上，进一步探索不动产信托的“非交易性过户”机制。建议在《上海市推进国际金融中心建设条例》修订中，明确不动产信托财产转移不视同交易过户，仅需在不动产登记簿上注记信托关系，从而规避重复征税问题。
3.浦东新区法规变通权的运用
根据全国人大常委会《关于授权上海市人民代表大会及其常务委员会制定浦东新区法规的决定》，上海市人大可运用立法变通权，在浦东新区试点不动产信托税收减免、简化登记程序等突破性政策。例如，可规定在浦东新区设立的养老不动产信托，信托财产转移免征契税和印花税，信托存续期间免征房产税。
（三）行业实践层面
1.信托公司与保险公司的产品合作
信托公司可与保险公司合作开发“不动产信托+类年金保险”组合产品。委托人将房产入托后，受托人用部分租金收益为委托人购买类年金保险产品，将长寿风险转移给保险公司。如前文所述，幸福人寿的住房反向抵押养老保险产品虽市场反响平淡，但其“房产抵押+终身年金”的产品设计思路可为信托机构提供借鉴。在该组合产品中，信托公司负责房产的持有、管理和运营，保险公司负责提供长寿风险保障和年金支付，双方共享客户资源、分担风险、互补优势，打造“以房养老”的综合解决方案。
2.与公募基金的REITs合作
信托公司可将入托的养老房产作为底层资产，与公募基金公司合作发行养老基础设施REITs。信托公司作为原始权益人或运营管理机构，负责底层资产的日常运营；公募基金公司作为基金管理人，负责REITs的发行和投资者关系管理。双方按照约定比例分享管理费和业绩报酬。
3.与养老服务运营商的合作
信托公司可与专业养老服务运营商建立战略合作关系，由运营商负责入托房产的适老化改造、日常维护和养老服务提供，信托公司负责资产管理和资金结算。双方可按照“基础管理费+运营绩效分成”的模式进行利益分配，激励运营商提升服务质量。
（四）社会接受度提升
1.“居住权”理念的普及
居住权作为《民法典》新增制度，社会认知度仍较低。建议通过社区普法、媒体宣传、典型案例发布等方式，向公众普及“居住权≠所有权”“保留居住权的房产仍可入托”等理念，消除老年人对“房产入托即失房”的误解。
2.“信托产权”的社会认知
信托财产的独立性是信托制度的核心优势，但公众对此缺乏了解。建议信托行业协会编制通俗易懂的宣传手册，通过“房产入托后，房子还是你的，只是由专业机构帮你管”等形象化表述，提升社会对不动产信托的接受度。
3.老年人金融教育的强化
针对老年人金融知识相对薄弱、易受金融诈骗侵害的特点，建议监管部门、金融机构和社区组织联合开展老年人金融教育活动，重点讲解不动产信托的产品结构、风险收益特征和维权渠道，帮助老年人理性选择“以房养老”产品。
八、结语
“以房养老”不动产信托REITs模式为住房财富转化为养老支持提供了新的制度探索。通过不动产信托实现房产专业化管理，并借助REITs机制提升资产流动性，有助于推动养老服务、住房资产与资本市场的有效衔接。但现阶段，该模式仍面临不动产信托登记、税收制度、资产规模化运营及REITs准入等方面的制度障碍。未来，应在完善相关制度基础上，结合我国养老服务体系和房地产市场特点，逐步探索符合本土需求的养老不动产信托发展路径。
特别声明：
本文仅代表作者个人观点，不代表大成律师事务所或其律师出具的任何形式的法律意见或建议。欢迎大家通过分享功能转发文章；若需转载、引用本文全部或部分内容，请提前与我们取得联络。获准转载或引用权时，须完整标注文章来源与作者信息。
相关律师
Glenn Robert DeSouza 高级顾问
公司与并购重组
政府公共政策与国资运营
合规与风险控制
跨境投资与贸易
电话 : +86 21 58785888
邮箱 : Glenn.Desouza@dentons.cn
张玲 高级合伙人
政府公共政策与国资运营
合规与风险控制
争议解决
资本市场
电话 : +86 21 5878 5888 +86 150 0012 8968
邮箱 : zhang.ling@dentons.cn
