在法律行业不断迈向专业化纵深发展、着力强化跨区域深度协同联动的大背景下，跨办公室律师协作已然成为驱动法律服务品质提升、效率优化以及行业创新变革的重要引擎。来自不同办公室的律师们携手共进，能够充分整合各方优势资源，将多元的专业智慧融会贯通，进而为解决应对错综复杂的法律问题提供更为全面、精准，且行之有效的解决方案。

2025年6月26日，基于首期“沪厦篇”活动所积累的宝贵成功经验，房建与能源专业组乘势而上、再度发力，积极联动成都办公室房建与能源专业组，上海办公室与成都办公室工程与基础设施行业组、能源自然资源与环境行业组、房地产行业组，共同举办了“律道沪通·第二期之沪蓉篇”云。本次会议意义非凡，旨在搭建一个突破地域藩篱、推动深度交流的专业平台，在这里，沪蓉两地的律师同仁得以跨越空间的距离，在思维的碰撞中迸发创新的灵感火花，在彼此经验的分享中探寻出更高效的协作新路径。

本次会议由大成成都苟琳莉律师主持。大成上海曾珍律师、刘唯翔律师、莫非律师、郑刚律师及大成成都苏伟越律师、蒋菲菲律师、蔡瑞新律师、余明静律师围绕近期代表性案例或热门话题展开深入分享，最后由大成上海孙庆南律师、陈思律师进行总结发言。（按发言顺序排序）

主持人：苟琳莉

大成成都合伙人

（待备案）
大成房建与能源专委会副秘书长

大成家族办公室成都中心委员

“欢迎各位律师同仁参与‘律道沪通’第二期午餐会！在经济调整期的大环境下，我们十分希望能够加强跨地域合作，通过深入交流薄化信息壁垒。期待大家宝贵的经验和见解！”

专题分享环节

分享人：苏伟越

大成成都合伙人
大成房建与能源专委会理事

大成成都房建与能源专业组联合负责人  

分享主题：有关“超级优先权”的探讨

苏伟越律师谈到，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条和《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》第2条，商品房消费者的房屋交付请求权具有超级优先权，但需探讨该权利是否适用于公寓、车位、商铺等非住宅类房产，以及能否类推适用于现房和二手房交易。这一问题的核心在于如何界定"以居住为目的"的商品房消费者范围及其优先权的适用范围。

分享人：曾珍

大成上海合伙人（待备案）
上海民建委员

临港新片区法律服务中心会员

分享主题：办公楼大宗交易实践心得分享

曾珍律师结合自身服务客户的经验，分享了办公楼大宗交易中的关注点，如付款节点设计、违约责任、交付标准、产权办理、代租约交易等，指出在经济下行背景下，律师在交易中需考虑整体思维、文本效率和商务因素，同时关注客户情绪价值。

曾珍律师为处理办公楼大宗交易提供了实用的经验和建议，强调了综合服务能力的重要性。

分享人：蒋菲菲

大成成都律师

分享主题：关于房屋租赁主体变更的连带责任问题  

蒋菲菲律师分享了其正在代理的一起房屋租赁合同纠纷，该案件中，出租人与原承租人、现承租人签订了关于承租主体变更的三方协议，各方针对原承租人就房屋租赁合同项下全部责任及义务对现承租人承担连带责任达成了共识，但三方协议的条款表述是：“因主体变更导致出租人遭受损失的，现承租人应予以赔偿，原承租人承担连带责任”。该案是因现承租人退租违约，出租人起诉主张违约责任及赔偿损失，而一审法院认为该退租违约并不属于三方协议约定的“因主体变更导致出租人损失”的情形，故判决原承租人无需承担连带责任。该案反映出协议条款表述的重要性，以及拟定条款时容易忽视的细节盲区。

分享人：刘唯翔

大成上海合伙人

分享主题：如何运用REITs产品盘活存量资产?  

刘唯翔律师对当下商业地产的市场格局展开了深度剖析，指出近年来租金持续走低与空置率不断攀升的双重压力使得商业地产市场深陷困境，在这一严峻的市场形势下，商业地产的存量资产盘活成为了亟待解决的关键问题。鉴于此，刘唯翔律师着重介绍了 REITs（房地产信托投资基金）这一新兴金融工具，认为其是盘活商业地产存量资产的有效途径，并特别强调了私募 REITs 的重要性、灵活性以及巨大的发展潜力，为律师在商业地产存量盘活领域开拓了全新的思路，指明了具有前瞻性的业务方向。

分享人：蔡瑞新

大成成都律师

大成成都工程与基础设施行业组秘书长

大成成都青年律师工作委员会副主任

分享主题：建设工程价款优先受偿权的探讨

蔡瑞新律师以自己亲办的案件分享了“分期付款情况下，优先受偿权行使期限如何起算”的问题。在现实情况中，往往存在在施工合同中或者是结算协议中约定分期付款的情况。但对优先权如何起算，实务中未形成统一裁判观点，有的法院认为应当以第一期作为行使期限的计算节点，有的法院认为应当分段计算行使期限的节点，也有点法院认为应该从最后一期起算。我们认为，在分期付款的情况下，作为一个整体债权，应当从最后一笔款项的付款时间开始计算，同时该观点获得了二审法院的改判支持。

分享人：莫非

大成上海合伙人
大成房地产行业委员会联合牵头人

大成上海建房部主任

分享主题：新形势下，各地房地产项目存量盘活

莫非律师介绍了存量物业盘活的三种类型，包括城市更新、特殊机会资产和不良资产，并重点讲述了不同类型存量物业盘活的具体方式，提出如办公楼改造、烂尾楼法拍更新、商业综合体运营、工业园区招商等一系列行之有效的思路与措施。另外，莫非律师认为私募REITs和CNBS/N是盘活存量物业的有效工具，可以快速变现。为律师在房地产项目存量盘活领域提供了全面的思路和方法，强调了投行思维和资源整合的重要性。

分享人：余明静

大成成都律师

分享主题：建工类强制执行中债权实现路径

余明静律师分享执行某房地产公司建设工程优先受偿权案例，各方债权人以和解协议方式达成以物抵债协议，通过法院出具裁定及协助通知书办理变更登记实现债权，但《执行和解规定》第6条规定人民法院不得依据和解协议作出以物抵债裁定，以及最高人民法院（2016）最高法执监85号执行监督案、（2018）最高法民再445号案外人执行异议之诉均对执行和解协议作出抵债裁定持否定态度，而实践中，在不损害第三人及案外人权益前提下，赋予执行和解协议强制执行效力，提高执行效率并不与执行和解制度相悖。

分享人：郑刚

大成上海合伙人
大成上海金融部副主任

分享主题： 基于国有土地使用权租赁的文旅项目投融资法律研究

郑刚律师介绍了一个基于国有土地使用权租赁的文旅项目投融资案例，通过探讨项目面临的法律问题，如土地使用权问题、融资问题、商业模式、著作权等，深入分析了利用知识产权和收益权进行融资的可能性。郑刚律师认为可以借鉴成功的案例进行操作，提出了在现有环境下，通过知识产权质押、收益权融资、证券化等方式为项目融资的思路。

分享人：孙庆南

大成上海合伙人
大成房建与能源专业委员会联合牵头人

大成能源自然资源与环境行业委员会联合牵头人

大成上海房建与能源专业组负责人

会议总结

孙庆南律师强调了“律道沪通”云交流会的目的和意义，即促进大成中国区各兄弟办公室之间的交流与合作，通过专业交流和业务合作机会的发掘分享，共同应对市场挑战。同时，赞赏了两地律师之间的抛接互动，并对青年律师的展示给予了肯定，认为这种交流有助于行业的传承与发展。

主持人：陈思

大成上海合伙人
大成房建与能源专委会副秘书长

大成上海房建与能源专业组秘书长

会议总结

陈思律师感受到此次交流活动中有更多的专业交合，特别是金融部同事的参与带来了新的视角和产品火花，并肯定了成都办公室律师的积极参与和提问，认为这种正向性的互动非常有助于提升交流的质量。陈思律师还分享了市场营销的思维逻辑，强调要明确产品能为客户做什么、怎么做、目标客户在哪里，提议梳理客户画像形成专题，建议将正在做的项目和客户需求进行梳理，促进合作机会的发现和业务的拓展。