2017年3月31日，中国证券投资基金业协会（以下简称“基金业协会”或“协会”）颁布了《私募基金登记备案相关问题解答（十三）》（以下简称“问题解答十三”或“问题解答”），标志着基金专业化管理迈上新台阶。2017年2月14日，基金业协会颁布了《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号——私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》（以下简称“备案4号文”），问题解答和备案4号文均包含重要信息，以下我们将逐一解读。
　　一、全方位解读“问题解答十三”
　　（1）“问题解答十三”提出了了专业化管理原则
　　问题解答原文：为进一步落实私募基金管理人专业化管理原则，切实建立有效机制以防范可能出现的利益输送和利益冲突，提升行业机构内部控制水平，私募基金管理人在申请登记时，应当在“私募证券投资基金管理人”、“私募股权、创业投资基金管理人”等机构类型，以及与机构类型关联对应的业务类型中，仅选择一类机构类型及业务类型进行登记......
　　解析：

　　1、基金管理人在申请登记选择机构类型时，仅可以在私募证券投资基金管理人、私募股权/创业投资基金管理人和其他类别三类中选择一类（如下图）。在选择业务类型时，只可选择与机构类型对应的业务类型（如下图）。

　　2、有关私募投资基金“业务类型、基金类型”的说明见下图

　　3、根据新系统（如下图），基金管理人在机构类型选定并办理通过后，均不能再修改，如需要修改“机构类型”，则需要注销登记并重新申请私募基金管理人登记。这意味着基金管理人需要重新聘请律师事务所出具法律意见书。

　　4、备案时私募基金管理人也只可备案与本机构已登记业务类型相符的私募基金，不可管理与本机构已登记业务类型不符的私募基金，同一私募基金管理人不可兼营多种类型的私募基金管理业务。

　　（2）“问题解答十三”指出了机构从事多种类型业务的解决办法

　　问题解答原文：若私募基金管理机构确有经营多类私募基金管理业务的实际、长期展业需要，可设立在人员团队、业务系统、内控制度等方面满足专业化管理要求的独立经营主体，分别申请登记成为不同类型的私募基金管理人。

　　解析：若公司想从事多种私募基金业务，则需要提前设立多个基金管理公司，各个基金管理公司都要登记成为私募基金管理人。

　　（3）“问题解答十三”提出已登记多类业务类型的私募基金管理人的整改办法

　　问题解答原文：私募基金管理人应通过“资产管理业务综合管理平台”提交机构类型与业务类型变更申请，以落实专业化管理原则。私募基金管理人须在完成机构类型与业务类型的变更确认之后，方可提交新增私募基金备案申请。

　　解析：根据新系统“资产管理业务综合管理平台”（如下图），基金管理人需要在系统中填写变更原因，并提交变更申请书。变更申请书中应明确说明变更后符合专业化管理要求的机构类型和业务类型（与系统中填报一致），并加盖公章。

　　（4）“问题解答十三”已备案且正在运作的存量私募基金的处理方案

　　问题解答原文：针对此类私募基金管理人所管理的已备案且正在运作的存量私募基金，若存在基金类型与管理人在“资产管理业务综合管理平台”所选择业务类型不符情形的，在基金合同、公司章程或者合伙协议（以下统称基金合同）到期前仍可以继续投资运作，但不得在基金合同到期前开放申购或增加募集规模，基金合同到期后应予以清盘或清算，不得续期；同时协会将在相关私募基金公示信息中，对此情形予以特别提示。此类私募基金管理人应就此事项向相关私募基金投资者及时做好信息披露，维护投资者的合法权益。

　　解析：基金业协会遵循“不溯及既往”原则，针对已备案且正在运作的存量私募基金，协会不要求其进行整改，但到期前不得开放申购或增加募集规模、到期后不得续期，并且重点关注其信息披露。

　　二、全方位解读“备案4号文”

　　（1）“4号文”起草背景

　　为贯彻中央对房地产的调控政策，基金业协会近期对证券期货经营机构[i]私募资管产品参与房地产市场投资的情况进行了摸底。统计显示，证券期货经营机构私募资管产品投资房地产市场规模在资产管理总规模中的占比不高，但资金来源以银行为主、通道业务占比高、项目集中于热点城市等特征较为显著，与落实房地产调控工作的整体目标还有一定差距。

　　（2）适用范围

　　备案4号文：证券期货经营机构设立私募资产管理计划，投资于房地产价格上涨过快热点城市普通住宅地产项目的，暂不予备案......

　　解析：根据《证券期货经营机构私募资产管理业务运作管理暂行规定》第二条，本规定所称证券期货经营机构，是指证券公司、基金管理公司、期货公司及其依法设立的从事私募资产管理业务的子公司。私募投资基金管理人虽不属于“证券期货经营机构”，但是《<证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号>起草说明》（以下简称“起草说明”）中有如下表述：“证券期货经营机构通过资产管理计划形式开展的私募资产管理业务适用《备案管理规范第4号》。为避免监管套利，《关于发布<证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号>的通知》（以下简称《通知》）明确私募基金管理人开展私募投资基金业务投资房地产开发企业、项目的，参照《备案管理规范第4号》执行。”所以备案4号文的适用范围如下图： 

　　（3）明股实债等投资形式受到限制

　　备案4号文：证券期货经营机构设立私募资产管理计划，投资房地产价格上涨过快热点城市普通住宅地产项目的，以下形式受到限制：

　　（4）热点城市普通住宅地产受到限制

　　以下标红城市为受到投资限制的热点城市。

　　解析：这16个城市包括了房价一直处于顶端的一线城市以及自2016年年初以来房价上升较快的明星城市，范围与证监会、银监会之前发布的部分文件中的规定保持了一致，系国家宏观调控房地产行业并抑制房价过快增长一系列监管措施的一部分，此外，所谓热点城市并非不是一成不变，有关部门将根据房地产市场发展情况进行调整。

　　备案4号文：证券期货经营机构设立私募资产管理计划，投资于房地产价格上涨过快热点城市普通住宅地产项目的，暂不予备案。

　　解析：根据深交所《关于试行房地产行业划分标准操作指引的通知》房地产行业划分为普通住宅地产、保障性住宅地产、商业地产、工业地产和其他房地产。

　　普通住宅地产指房地产开发企业通过出售、出租或租售结合等方式，将房屋提供予使用者仅用于居住（保障性住宅除外）。

　　上述规定限制了热点城市的普通住宅地产投资，而投资于非热点城市的房地产项目，或者热点城市的商业地产项目、保障房项目、工业地产和其他房地产项目则不受限制，除非如下文所说该投资目标是房企融资用于支付土地出让价款或补充流动资金以及直接或间接为各类机构发放首付贷等违法违规行为提供便利。

　　（5）确立了穿透原则

　　备案4号文：资产管理人应当依据勤勉尽责的受托义务要求，履行向下穿透审查义务，即向底层资产进行穿透审查，以确定受托资金的最终投资方向符合本规范要求。

　　解析：本条确定了穿透原则，目的是为了防止资产管理人通过层层嵌套方式规避监管规定。对底层资产进行穿透审核，以确定受托资金的最终投资方向符合要求。实践中很多机构为了规避监管，通过多层嵌套的方式以模糊最终投向。

　　（6）房企融资受到限制

　　备案4号文：私募资产管理计划不得通过银行委托贷款、信托计划、受让资产收（受）益权等方式向房地产开发企业提供融资，用于支付土地出让价款或补充流动资金；不得直接或间接为各类机构发放首付贷等违法违规行为提供便利。

　　解析：该条限制适用于所有城市的所有房地产项目，而不仅仅限于上述16个热点城市。

　　（7）资产管理人的信息披露义务和资金监管义务

　　备案4号文：“私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目且不存在本规范第一、二、三条禁止情形的，资产管理人应当向投资者充分披露融资方、项目情况、担保措施等信息。”“私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目且不存在本规范第一、二、三条禁止情形的，资产管理人应当完善资金账户管理、支付管理流程，加强资金流向持续监控，防范资金被挪用于支付合同约定资金用途之外的其他款项。”

　　解析：该两条指明符合条件的房地产项目即使备案通过，资产管理人也要履行后续义务，即向投资者进行信息披露和监管资金用途。但对资产管理人违背该后续义务的后果没有说明，不利于督促资产管理人履行其义务。

　　（8）备案4号文后的房地产基金备案情况

　　有客户对备案4号文出来后房地产基金如何备案产生了疑惑，是选择股权类基金还是其他类基金进行备案？基金业协会监管的程度如何？我们检索了2月14日以来基金业协会2000余条备案信息，通过基金业协会备案的投资房地产的基金见下图。

　　解析：统计结果显示，私募基金类型均为股权投资基金或其他投资基金，其中以股权形式投资房地产业的有17家，以其他类型投资房地产业的有14家，由于有的基金披露的投资领域较为模糊，统计结果可能存在遗漏。

参考资料：

1、《私募基金登记备案相关问题解答（十三）》；

2、《私募投资基金监督管理暂行办法》；

3、《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号——私募资产管理计划投资 房地产开发企业、项目》；

4、《商业银行委托贷款管理办法》。