建设工程价款优先受偿权相关问题梳理
发布日期：2025-03-31
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优于抵押权和其他债权的建设工程价款优先受偿权是建工领域非常重要的一个话题，它不仅关系到承包人乃至建筑工人的合法权益，还关系到建设工程抵押权人、其他债权人的切身利益。关于这项特殊的权利，有不少问题是值得深入了解和关注的。笔者将结合司法解释、相关实务经验及司法判例，对建设工程价款优先受偿权的相关重点问题进行梳理。
一
法定权利
《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（“建工司法解释（一）”）第三十五条规定：“与发包人订立建设工程施工合同的承包人，依据民法典第八百零七条的规定请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。”该条在《民法典》第八百零七条[1]的基础上，进一步明确确立了建设工程价款优先受偿权。建设工程价款优先受偿权是一项法定的权利，其“法定权利”的属性体现在以下几个方面：
（一）不可随意被放弃或者限制
建工司法解释（一）在第四十二条中明确规定：“发包人与承包人约定放弃或者限制建设工程价款优先受偿权，损害建筑工人利益，发包人根据该约定主张承包人不享有建设工程价款优先受偿权的，人民法院不予支持。”实践中，不少发包人会通过合同约定或要求承包人出具声明书、承诺书等形式让承包人放弃建设工程价款优先受偿权，或者在银行的抵押债权获得全额清偿前放弃建设工程价款优先受偿权（即变相调整了抵押债权与建设工程价款优先受偿权的受偿顺位），但此等约定合法有效的前提是不得损害建筑工人利益。司法实践中一般认为，农民工工资得到全额发放的，可以认为建筑工人的利益已得到保障，承包人放弃其建设工程价款优先受偿权的处分行为合法有效[2]。
（二）不以合同约定为前提
建设工程价款优先受偿权的“法定权利”之特性决定了该权利的享有，不以合同约定为前提。正如浙江省高级人民法院在(2018)浙民申3524号经典案例中所言：“建设工程价款优先受偿权作为法定优先权，与抵押权等优先权确实存在不同。以本案所涉的抵押权为例，抵押权设定需抵押合同双方当事人签订抵押合同确定抵押物和抵押担保范围并办理抵押登记，而建设工程价款优先权则无需建设工程施工合同双方当事人约定优先权的行使对象以及优先受偿范围，亦无需以登记等方式进行公示。”
（三）不受合同效力影响
《民法典》第八百零七条规定了发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告乃至行使建设工程价款优先受偿权。因此，有人认为，只有在存在有效合同约定的情况下，承包人才享有优先受偿权；合同无效时，因不存在发包人“未按照约定”支付价款的情形，故而承包人不享有优先受偿权。
对此，司法实践中一般认为合同有效并非承包人行使建设工程价款优先受偿权的前提条件。正如最高院在(2022)最高法民终118号案件中所述：“建设工程价款优先受偿权是法律规定的建设工程承包人的一项法定权利，目的是保障承包人能够优先获得工程款，建设工程施工合同有效并非承包人行使工程价款优先受偿权的前提条件。”
二
行使对象、优先受偿范围、行使期限和行使方式
正因为建设工程价款优先受偿权是法定优先权，其行使对象、优先受偿范围、行使期限以及行使方式均应符合法律规定的要求。
（一）行使对象
享有建设工程价款优先受偿权的承包人仅能就其承建工程拍卖或折价的价款享有优先受偿权，即行使对象仅为建设工程，不及于建设工程所占用的土地使用权。若建设工程及其土地上同时存在抵押权的，则根据房地一体原则，在实现承包人的优先受偿权时，对所涉工程及所占有的土地应一同拍卖或折价，承包人对其所承建的建设工程的拍卖或折价价款享有优先于抵押权人的受偿权，抵押权人只能就剩余价款（如果有）实现其抵押权，但抵押权人对于土地使用权的拍卖或折价价款享有优先权。
此外，根据建工司法解释（一）第三十七条，优先受偿权除了适用于建设工程，还适用于装饰装修工程[3]。
（二）优先受偿范围
关于优先受偿范围，一般仅包括建设工程价款本金，不包括逾期支付建设工程价款的利息、违约金、损害赔偿金等。根据近年最高院的判决，停窝工费也属于优先受偿的范围。例如在(2022)最高法民终24号判决中，最高院认为：“本案中由鉴定机构鉴定的停窝工费用，均为住建部、财政部规定的建筑安装工程费用项目，属于工程价款而非逾期支付工程价款导致的损害赔偿金，故该部分费用，应享有优先受偿权……”。
（三）行使期限
关于行使期限，最长不得超过十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算[4]。这里，“应当给付建设工程价款之日”，首先应以合同的约定为准。若当事人对付款时间没有约定或者约定不明的，如何确定行使期限的起算日？对于这个问题，司法实践中存在争议。
一种观点认为应当适用建工司法解释（一）第二十七条[5]的规定，因为该条规定明确了当事人对付款时间没有约定或者约定不明的情况下如何认定应付款时间，即建设工程已交付的为交付日，建设工程未交付的为提交竣工结算文件之日，建设工程未交付也未结算工程价款的为起诉之日。
但另一种观点认为建设工程价款优先受偿权的行使期限不应适用这一司法解释的规定。因为第二十七条是针对工程款利息计付的起算点，规定的时间点均较早，有利于督促发包人尽快付款，从而保护承包人合法权益，若建设工程价款优先受偿权也以此为准，则显然不利于承包人，不符合立法本意。因此，在当事人没有约定或约定不明的情况下，建设工程价款优先受偿权行使期限的起算点应为当事人起诉之日。[6]
需要特别注意的是，如果发包人破产，则承包人的工程款债权加速到期，优先受偿权的行使期限以承包人债权申报时间为起算点[7]。
（四）行使方式
关于建设工程价款优先受偿权的行使方式，最高院在(2020)最高法民再352号案件中认为，“承包人享有的建设工程价款优先受偿权系法定权利，承包人行使优先受偿权的形式包括且不限于通知、协商、诉讼、仲裁等方式，承包人在除斥期间内以上述形式主张过建设工程价款优先受偿权的，应当认定其主张未超过优先受偿权行使的法定期限。”
三
建设工程价款优先受偿权与商品房消费者的优先权
2021年1月1日实施的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（“《执行规定》”）第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”这里，排除执行的对象显然也包括承包人为实现其建设工程价款优先受偿权而申请的执行。因此，《执行规定》赋予商品房消费者的此等权利常被称为“超级优先权”。
2023年4月20日实施的《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（“《批复》”）则进一步明确了商品房消费者的请求权包括房屋交付请求权及价款返还请求权。根据《批复》，商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，或者虽只支付了部分价款，但在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权；在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者的价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权。
综上，正如最高院在(2021)最高法民终600号判决中所说：“相对于抵押权和金钱债权等权利，工程价款优先受偿权处于优先顺位，但劣后于商品房消费者生存权。”
四
无权主张建设工程价款优先受偿权的情形
实践中，主张建设工程价款优先受偿权除需注意十八个月的行权期限外，还应注意以下几种可能导致无权主张优先受偿权的情形：
（一）工程质量不合格
根据建工司法解释（一）第三十八、三十九条[8]，建设工程质量合格是承包人主张建设工程价款优先受偿权的前提条件。而根据《民法典》第七百九十三条[9]及最高院的相关司法裁判[10]，若工程质量不合格，由此产生的修复费用或损失当然应当由承包人承担，并且在其主张优先受偿权时也应予以扣除。
（二）实际施工人
司法实践中一般认为，只有与发包人订立建设工程施工合同的承包人才享有建设工程价款优先受偿权。转包、违法分包等情形下的实际施工人不属于“与发包人订立建设工程施工合同的承包人”，不享有建设工程价款优先受偿权[11]。
（三）不宜折价、拍卖的情形
若建设工程未办理建设用地土地使用权证、建设用地规划许可证等而无法进行转让，未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证的规定建设而成为违法建筑，或者性质上属于公共教育设施等不宜进行折价或拍卖的工程范围，则一般认为属于《民法典》第八百零七条规定的“建设工程的性质不宜折价、拍卖”的情形。承包人对不宜折价、拍卖的建设工程主张的优先受偿权将无法得到法院的支持。[12]
（四）对优先受偿权的滥用
建设工程价款优先受偿权的立法初衷是保护承包人和建筑工人的合法权益。但若承包人滥用其优先受偿权，损害了他人利益，则在不损害建筑工人利益的情况下，法院可能会裁判承包人因其自身过错行为而丧失建设工程价款优先受偿权。
例如在(2021)最高法民申3629号案件中，最高院认为，承包人配合开发商向某银行出具与实际收到工程款金额不符的《施工方已收到资金确认函》，套取银行贷款，主观上存在重大过错，导致开发商从某银行获取的本应用于支付工程款的贷款被挪作他用，而具有优先受偿权的工程款未获清偿，必然会影响开发商其他债权人的债权受偿，故承包人出具收到资金确认函的行为，不仅损害了某银行的合法权益，而且损害了开发商其他债权人的合法权益，其对开发商享有的工程款债权不应再优先于某银行对开发商享有的贷款债权，以及其他债权人对开发商享有的债权。且本案中承包人未提供证据证明其就案涉工程不享有建设工程价款优先受偿权会损害建筑工人利益，故而最终认定承包人因其自身过错行为不享有建设工程价款优先受偿权。
五
工程款债权受让人是否享有建设工程价款优先受偿权
关于工程款债权转让后，受让人是否享有建设工程价款优先受偿权的问题，各地法院乃至我国最高院的司法裁判中均存在不同的观点。
例如《重庆市高级人民法院、四川省高级人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干问题的解答》第十七条规定：“建设工程价款优先受偿权属于法定优先权，行使主体应限定为与发包人形成建设工程施工合同关系的承包人，建设工程价款债权转让后，受让人主张对建设工程享有优先受偿权的，人民法院不予支持。”与此观点一致，最高院在(2019)最高法民申3350号案件中认为“建设工程价款优先受偿权为法定优先权，其设立初衷意在通过保护承包人的建设工程价款债权进而确保建筑工人的工资权益得以实现，专属于承包人。在建设工程价款债权转让时，该工程价款的优先受偿权是否随之一并转让，并无明确的裁判规范。就本案而言，张黎明通过债权转让所取得的债权可以被认定为普通金钱债权。” (2023)最高法民申3328号案件中，最高院认为，根据法律规定，建设工程价款优先受偿权是与发包人订立建设工程施工合同的承包人基于施工合同和实际施工行为享有的法定权利；且案涉《债权转让协议》仅涉及承包人基于《总承包合同》享有的工程款债权，不包括承包人在《总承包合同》项下其他权利义务的转让。因此，债权受让人主张的建设工程价款优先受偿权不能成立。
而《湖南省高级人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干问题的解答》第二十条则认为“建设工程价款优先受偿权所设立的立法本意系解决拖欠工程款问题，以推动承包人价款债权的实现，具有从属性，不具有人身属性，故承包人将建设工程价款债权转让的，建设工程价款优先受偿权随之转让。”最高院在(2021)最高法民终958号判决中持同样的观点，且判决同时指出本案建设工程价款优先受偿权与工程款债权的一并转让，既不增加发包人的负担，也不损害发包人其他债权人的利益。另，(2021)最高法民再18号判决中，最高院认为“建设工程价款优先受偿权为法定优先权，立法初衷系通过保护承包人的建设工程价款债权进而确保建筑工人的工资权益得以实现。对该债权的保护，不应因债权主体的改变而改变，而允许受让人享有该优先受偿权，有利于原债权人获得合理的、充足的债权转让对价，更有利于实现建筑工人的劳动债权；反之，如果建设工程价款优先受偿权随之消灭，则会间接损害劳动债权的受偿。”
笔者认为，虽然工程款债权的受让人并非支付建筑工人工资的直接债务人，但若受让人是承包人或实际施工人的关联方，债权转让有利于解决建筑工人工资支付问题的，则赋予受让人优先受偿权，将提高工程款债权的市场流转速度和转让价格，从而有利于承包人快速回笼足额资金，进而保障建筑工人工资的支付，符合立法本意。
六
结语
建设工程价款优先受偿权与承包人乃至建筑工人的利益息息相关，其法定优先权的属性体现在它不可随意被放弃或者限制、不以合同约定为前提、不受合同效力影响；其法定权利的属性也决定了它的行使对象、优先受偿范围、行使期限和行使方式均应符合法律规定的要求；当建设工程价款优先受偿权遇到商品房消费者的生存权时，它的优先顺位将劣后于商品房消费者的优先权；在行使建设工程价款优先受偿权时，需注意几种可能导致无法主张优先受偿权的情形；此外，关于工程款债权受让人是否享有建设工程价款优先受偿权的问题，各地法院和最高院司法实践均存在不同观点，需要结合具体案件情况作出分析和判断。
[1] 《民法典》第八百零七条：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”
[2] (2019)最高法民终588号案件中，法院认为“本案中，《放弃优先受偿权声明书》是旺朋公司真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定。旺朋公司上诉称对远禾公司的财产进行拍卖并已分配，农民工的工资已进行发放，因此建筑工人的利益已经得到保障。旺朋公司再以损害建筑工人利益为由主张《放弃优先受偿权声明书》无效，没有事实、法律依据，本院不予采信。”
[3] 建工司法解释（一）第三十七条：“装饰装修工程具备折价或者拍卖条件，装饰装修工程的承包人请求工程价款就该装饰装修工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。”
[4] 建工司法解释（一）第四十一条：“承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，但最长不得超过十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。”
[5] 建工司法解释（一）第二十七条：“利息从应付工程价款之日开始计付。当事人对付款时间没有约定或者约定不明的，下列时间视为应付款时间：
（一）建设工程已实际交付的，为交付之日；
（二）建设工程没有交付的，为提交竣工结算文件之日；
（三）建设工程未交付，工程价款也未结算的，为当事人起诉之日。”
[6] 参见《合同约定不明情形下建设工程价款优先受偿权起算点的认定》，蚌埠市中级人民法院，人民法院报。
[7] 参见(2022)最高法民再114号
[8] 第三十八条：“建设工程质量合格，承包人请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。”
第三十九条：“未竣工的建设工程质量合格，承包人请求其承建工程的价款就其承建工程部分折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。”
[9] 《民法典》第七百九十三条：“建设工程施工合同无效，但是建设工程经验收合格的，可以参照合同关于工程价款的约定折价补偿承包人。
建设工程施工合同无效，且建设工程经验收不合格的，按照以下情形处理：
（一）修复后的建设工程经验收合格的，发包人可以请求承包人承担修复费用；
（二）修复后的建设工程经验收不合格的，承包人无权请求参照合同关于工程价款的约定折价补偿。
发包人对因建设工程不合格造成的损失有过错的，应当承担相应的责任。”
[10] 参见(2022)最高法民终212号、(2021)最高法民申4005号
[11] 参见(2021)最高法民终811号、(2021)最高法民申5733号
[12] 参见(2020)最高法民申1850号、(2018)最高法民终305号、(2018)最高法民申4028号
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