2026年9月11日，“公募私募REITs一二级投资与存量盘活研讨会”在上海陆家嘴圆满举办。本次活动由大成上海国资基金研究中心与爱锐资主办。当前，中国REITs市场正进入新的发展阶段，一级发行从高倍认购走向分化，二级市场估值持续调整。8月28日，证监会发布《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》，明确支持房企发行REITs及扩募、设立Pre-REITs；上交所近日将“持有型不动产ABS”正式定名为“机构间REITs”。在此背景下，本次研讨会围绕市场判断、发行决策、资产估值、合规整改、基金赋能及存量不动产ABS盘活等核心议题展开深入讨论，促进各方业务交流与后续合作。

活动伊始，大成律师事务所管委会副主任、大成上海执行主任付强律师致开幕词。他表示，2026年中国REITs市场正跨过一道分水岭，REITs已成为国企、民企、金融机构与长线资本共同面对的资产、资本与运营命题。面对发行窗口、资产估值、合规整改等现实问题，本次研讨会邀请银河基金、戴德梁行、贝增控股等机构专家及大成合伙人，通过主题分享与圆桌讨论展开务实对话，促进各方业务交流与后续合作。

大成律师事务所管委会副主任、

大成上海执行主任  付强

银河基金REITs负责人朱霞围绕“当前公募REITs一二级市场机遇与未来挑战”作主题分享。她指出，REITs作为独立于股债的另类权益品种，在低利率环境下仍具配置吸引力，但市场正从无差别打新转向对底层资产经营能力的深度审视，一级供给放量、二级估值承压，破发现象增多。她结合美国市场经验指出，AI驱动的IDC与电力品类具备成长韧性，而新能源电价波动、土地续期及商业不动产税收递延政策尚不明朗，仍是影响估值的关键变量。发行实操层面，她强调合规与财务审核标准并未实质放松，企业须重点关注权属清晰、运营稳定与回收资金使用灵活性

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银河基金REITs负责人  朱霞

大成上海合伙人杨春宝律师以“Pre-REITs+私募基金投资存量不动产案例”为题作主题分享。他以团队经办的物流地产项目为例，剖析了“险资出资、私募基金设SPV收购项目公司股权、原股东保留部分股权并委托运营”的交易架构，重点分析了中基协债性投资比例限制、国资项目进场交易合规、收益分配保障与避免明股实债、专业运营与守住安全底线的动态制衡等实操难点，并介绍了主动回购、被动拖售与公募REITs退出相结合的多层次安排，为Pre-REITs投资存量不动产提供了可借鉴的实务路径。

大成上海合伙人  杨春宝

贝增资本副总裁高丰围绕“要不要发行REITs——企业七维决策考量”作主题分享。他结合资产培育实践，系统梳理了企业发行REITs的七个决策维度，涵盖财务优化、战略转型、退出路径、市值管理、融资成本、风险与政策考量，指出REITs不仅是融资工具，更是压降杠杆、改善报表、实现轻资产转型的关键抓手。在退出路径方面，他强调证券化相较传统大宗交易与散售具有更强的确定性，正成为存量不动产退出的主流选择。他建议企业在决策时先明确主导意图，再评估成本、监管与市场压力的可承受度，形成清晰的发行决策逻辑。

贝增资本副总裁  高丰

圆桌讨论一由大成上海合伙人杨程程律师主持，银河基金REITs负责人朱霞、中证指数有限公司REITs估值负责人刘润佳、贝增资本副总裁高丰共同参与研讨。与会嘉宾围绕机构间REITs的发行趋势、二级市场流动性变化、不同资产类型的估值分化以及企业融资工具的选择逻辑等议题展开深入交流，并就公募REITs与上市公司在定价机制、期限属性及扩募安排上的差异分享了实务观察。

圆桌讨论一（从左至右：杨程程、朱霞、刘润佳、高丰）

购物中心资产管理公众号创办人朱勇强以“商业综合体REITs的运营管理与投资策略”为题作主题分享。他从招商运营与投资视角出发，指出REITs本质上是大宗交易，判断其投资价值需综合考量资本化率与土地剩余年限，并重点关注土地续期政策对估值的实质性影响。他进一步剖析了管理费机制、可供分配金额调节等项目运营中的隐蔽逻辑，以及购物中心生命周期对成长性的决定作用，提醒投资者在研判资产时需关注原始权益人的扩募预期与运营真实性。

购物中心资产管理公众号创办人  朱勇强

戴德梁行高级董事王飞强围绕“公私募REITs评估要点与土地续期最新前沿探索”作主题分享。他结合多年参与土地政策研究与评估实务的经验，系统梳理了土地续期政策的历史背景与最新进展，指出续期地价不低于基准地价70%的政策要求对REITs估值具有实质性影响。他通过多个测算案例，分析了续期成本、剩余年限与资产估值之间的联动关系，并提示市场在评估土地续期影响时，应结合具体项目的土地还原率与现金流状况综合判断。

戴德梁行高级董事  王飞强

圆桌讨论二以“存量不动产ABS盘活路径与解决方案”为主题，由大成上海合伙人于北溟律师主持，信达证券研究发展中心房地产与REITs行业首席分析师俞悦、戴德梁行高级董事王飞强、购物中心资产管理公众号创办人朱勇强共同参与研讨。与会嘉宾围绕存量不动产ABS的底层资产筛选标准、Pre-REITs到机构间REITs再到公募REITs的估值衔接与流动性堵点、资产入池前的运营培育、发行阶段的指标优化、原始权益人诉求与投资人保护之间的平衡机制以及土地续期对估值实践的影响等核心议题展开深入交流，为存量不动产的盘活路径与实操方案提供了多维度的专业观察与实务参考。

圆桌讨论二（从左至右：于北溟、俞悦、王飞强、朱勇强）

本次研讨会主持人为大成上海合伙人杨程程律师。

大成上海合伙人  杨程程

面向未来，大成上海将依托国资基金研究中心等专业平台，持续深耕REITs与不动产领域，深化与各方的协同联动，关注市场前沿动态与监管趋势，为不动产企业提供从Pre-REITs资产培育、合规整改到发行上市、存量盘活的全链条法律服务，助力企业在REITs市场扩容的新阶段把握机遇、稳健发展。