当前，商业不动产存量资产正面临“Pre-REITs+机构间REITs+公募REITs”多层次REITs发展态势，私募基金通过“私募培育+公募退出”的资本闭环，可提前布局优质资产，待其成熟后通过REITs实现退出，形成完整的投资链条，实现资产与资本的双向增值。在这一背景下，由贝增控股（北京）有限公司、国际金融地产联盟、上海源地投资管理有限公司主办，北京大成（上海）律师事务所承办的“商业不动产REITs与私募基金深度合作闭门会”于2026年5月29日举办，本次活动聚焦商业不动产REITs实操路径、估值逻辑、法律要点及私募险资合作趋势，助力机构把握新一轮资产证券化机遇。

会议现场

大成中国区管理委员会副主任、大成上海执行主任付强律师致辞。付律师指出，我国公募REITs市场迎来历史性突破，继2025年底监管层宣布推出商业不动产REITs试点后，2026年4月首批4只产品火速获批，标志着市场完成从基础设施到商业不动产的“最后一块拼图”，正式迈入“商业+基建”双轮驱动新纪元。他还提到，当前市场响应热烈，沪深交易所累计受理项目达20单，拟募资超600亿元，覆盖购物中心、写字楼等多元业态，万亿级存量资产盘活通道已然打通。面对新规落地后的合规架构搭建、估值衔接等核心命题，本次研讨会将聚焦商业不动产REITs与私募基金深度合作的关键路径。最后，付律师表示，大成上海将持续发挥专业优势，助力商业不动产与长期资金实现高质量协同发展，并预祝本次获取圆满成功。

大成中国区管理委员会副主任、大成上海执行主任 付强

银河基金REITs负责人朱霞就“存量博弈与分化破局——商业不动产REITs实操路径”进行分享。她指出，我国不动产REITs市场已从2020年的“无脑冲”阶段进入分化新阶段，市场规模从早期两三百亿增长至超2000亿元，二级市场指数出现回调但整体韧性犹存。她还表示，当前消费类、能源类资产表现较好，而部分产业园区、仓储类资产承压，市场已形成“HALO”（高壁垒、慢迭代）资产更受青睐的格局。近期4单商业不动产REITs成功发售，其中3单定价触及询价上限，公众认购热度高涨，同时REITs指数基金获批有望为市场带来增量资金。最后，朱女士强调，当前投资应优先选择运营成熟、现金流稳定的头部资产，企业可借助REITs实现资产出表降负债、搭建轻资产运营平台、打通“投融管退”闭环。

银河基金REITs负责人 朱霞

戴德梁行高级董事、南京合肥公司总经理王飞强带来“公募REITs不同产品估值逻辑体系框架”主题分享。首先，王董梳理了截至2025年第四季度中国基础设施公募REITs市场发展态势，他指出，当前公募REITs市场规模已超2000亿元，戴德梁行参与约七八成项目评估。随后，他以“是否有产权”和“收入To B/To C”两维度简化资产分类，强调收益法为估值核心，折现率采用“10年期国债+风险补偿”逻辑。最后，王董判断消费类资产表现最优，产业园区正经历转型阵痛但仍具长期价值，仓储物流处于迭代升级期，并鼓励企业尽早启动REITs筹备，以“小步快跑”策略优先推动优质资产上市。

戴德梁行高级董事、南京合肥公司总经理 王飞强

国际金融地产联盟创始人张平围绕“REITs赋能存量资产的二次生长”带来主题分享。张女士指出，当前市场已从增量扩张转向存量增效，REITs正是实现资产价值重构的关键引擎。她强调，二次生长的核心逻辑在于现金流再造、估值重构与资本循环——通过精细化运营将单一租金收入拓展为多元化收益，借助收益法估值实现资产价值重估，最终形成“投资—盘活—上市—再投资”的良性闭环。她还以实际案例，展示了从诊断定位、改造换新、运营提效到金融化退出的完整路径，最后，她强调，REITs不仅是退出通道，更是推动资产持续增值、重塑不动产新生态的关键引擎，助力行业从增量粗放扩张迈向存量精细化运营的高质量发展阶段。

国际金融地产联盟创始人 张平

大成上海合伙人张伟就“商业不动产REITs重点法律问题与合规路径”进行分享。他指出，我国REITs市场已形成公募REITs、不动产私募基金、类REITs、机构间REITs等多层次产品体系，其中商业不动产公募REITs自2025年底开闸以来进展迅速。随后，张律师分析了商业不动产REITs在合规性方面的问题，如关键合规手续瑕疵、资产完整性、土地用途合规、共有共用资产处理、转让限制等，交易端需关注资产重组、交割安排及资金用途，另外张律师也分享了机构间REITs的重点问题，特别是定制化条款设计的争议与合规要点。

大成上海合伙人 张伟

圆桌讨论主题为“商业不动产多层次REITs与私募险资合作路径及趋势”，由大成上海合伙人范兴成主持，分享嘉宾为国际金融地产联盟创始人张平、高和资本助理副总裁苏圳烽、戴德梁行高级董事王飞强、喆安投资总经理车阳。嘉宾们一致认为，中国多层次REITs市场已形成“银行贷款—理财—险资—产业资本—不良资管”的金字塔式资金结构，商业不动产REITs正从地段溢价转向运营定价，为存量盘活提供了关键金融工具。嘉宾们还指出，Pre-REITs阶段需严格对标公募标准筛选资产，强化运营培育。估值逻辑上，公募REITs、持有型不动产ABS与类REITs虽均采用收益法，但因流动性、风险补偿不同存在定价梯度，且受宏观利率与运营风险双重影响。针对办公、酒店等长周期资产，除设置业绩对赌、优先分配等保护机制外，核心在于甄选具备强资管能力的原始权益人与管理人。嘉宾们特别强调，REITs发行严格适用IPO核查标准，律师、评估师等中介机构须严守专业底线，确保信息披露真实准确完整，严防风险错配，共同维护金融市场稳定，助力商业地产从高速度开发向高质量运营转型。

从左至右：范兴成、张平、苏圳烽、王飞强、车阳

本次闭门会汇聚了多方专业力量，围绕商业不动产REITs估值逻辑、合规路径及私募基金深度合作展开了深入探讨。未来，大成上海将持续深化机构合作生态、聚焦实务研究，推动私募基金与保险资金同商业不动产多层次REITs的深度协作。携手行业伙伴，共同把握商业不动产REITs时代下的资产证券化新机遇。

全体合影

本次活动主持人：大成上海合伙人林晨。

大成上海合伙人 林晨