序言
　　近年来，在国有企业混合所有制改革的大背景下，为了实现国有资产价值，避免国有资产流失，促进国有资产的保值增值，国有资产特别是国有企业项下的房产进入产权交易市场进行挂牌转让，实现资产价值越来越普遍，国有企业资产交易规则亦日趋成熟。
　　2012年，上海联合产权交易所（以下简称“联交所”）根据上海市法院系统涉诉资产进入产权市场交易的要求，为满足市场各类主体对物权转让、资产融资及投资等需求，制定了《上海联合产权交易所物权交易办法（试行）》（以下简称“《物权交易办法》”）。
　　2014年，为了推动各类资产交易主体进场交易，规范资产交易行为，保障交易各方的合法权益，进一步提升上海产权交易市场的服务功能，上海市产权交易管理办公室制定了《上海产权交易市场资产交易规则（试行）》（以下简称“《资产交易规则》”）。
　　2016年，为响应国务院国有资产监督管理委员会积极研究国有企业增资扩股及资产转让进场规则，及时总结经验和做法，尽快制订公开统一的市场操作规范的要求，《企业国有资产监督管理办法》（32号令）随即出台，成为目前各类市场主体进行国有资产交易的最重要的依据之一。32号令的颁布实施明确了企业产权转让、企业资产转让和企业增资三类交易行为。而国有及国有控股企业、国有实际控制企业一定金额以上的房产等资产的对外转让，归入了32号令中的企业资产转让交易行为。
　　《物权交易办法》中所称的物权是指权利人对特定的动产或不动产享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定；《资产交易规则》的适用范围包括在上海产权交易市场进行交易的法人、自然人等权利主体合法拥有或控制的可转让的实物资产或无形资产（主要包括房产、在建工程、生产设备、运输工具及土地使用权、债权、知识产权等），租赁权、经营权等相关资产权益的进场交易，可参照该规则执行；而32号令所称的国有及国有控股企业、国有实际控制企业的重大资产转让是指企业一定金额以上的房产、在建工程以及土地使用权、生产设备、债权、知识产权等资产对外转让的行为。
　　本文旨在根据32号令中对企业资产转让的规定，结合《物权交易办法》和《资产交易规则》中的相关内容和实务操作经验，对国有资产进场交易的操作流程及注意事项进行介绍。
　　  一、国有资产进场交易操作流程
　　一般而言，国有资产进场交易须经过以下流程：
　　 具体言之：
　　（一）资产梳理、评估摸底
　　以房产为例在资产进场交易前，转让方应先梳理资产现状及权属情况，启动资产评估及市场摸底。对于房产类资产，需要重点关注其租赁及抵押情况；住宅户口情况；现状或权属瑕疵情况以及是否涉及经营性资产整体处置等。
　　（二）确认交易条件及配套服务需求
　　在完成资产梳理、评估摸底后，转让方需确认本次交易的价款支付方式及时间；标的展示或查看的时间和地点；交付交接方式；税务、产权变更及融资等配套服务需求。
　　（三）受理转让申请
　　转让方可直接或通过联交所会员单位作为受托机构向联交所递交转让申请。转让方申请资产转让，应向联交所提交的材料包括但不限于：《资产转让信息发布申请书》及《资产转让公告》、转让方的主体资格证明、转让标的权属证明或相应的证明文件、转让方为法人或其他组织的，应当按照其组织形式、章程和管理制度的要求，出具合法有效的内部决策决议或决定、转让标的涉及共有产权或在转让标的上设置他项权利的，应当提供相关权利人同意标的转让的有效文件、转让标的涉及相关主体优先购买权的，转让方应当按照法律法规的要求通知具有优先购买权的相关主体，并提供转让方依法履行相关义务的证明文件、国有企业资产转让按规定须进行资产评估的，应当提供资产评估报告及相应的核准或备案材料；需要对转让行为作出批复的，应当提供相应的批准文件、采用拍卖方式的，接受委托的拍卖机构应当根据《资产转让公告》制作并提交《拍卖公告》、联交所要求提交的其他材料。
　　（四）发布转让公告
　　联交所根据申请内容发布转让公告，公告期起算时间为网络发布之次工作日。
　　通常《资产转让公告》中载明的内容有：转让标的名称、数量、用途、现状等基本情况；标的权属情况、是否存在抵押、质押、担保等他项权利、是否涉及优先购买权及优先购买权的行使方式等情况；公告的期限、标的展示或查看的时间和地点、交易保证金的设置、确定受让方的方式和程序等交易情况；挂牌价格、交易价款的支付方式、交易服务费的承担和支付等相关交易条件，以及合理的受让方资格条件；房产交易所选择的方式；需要公告的其他事项等。
　　此外，依照法律规定，相关权利人对转让标的享有优先受让权的，转让方应当如实披露，并在《资产转让公告》发布后5日内，以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知相关优先权人到联交所进行受让意向登记。无法通知或者经通知不登记的，不影响交易，且视为优先权人放弃行使优先购买权。
　　就信息公告的期限而言：转让方非国有及国有控股企业、国有实际控制企业的，信息公告期应当不少于5个工作日；采用拍卖方式的，信息公告期应当不少于7天，且《拍卖公告》应当与《资产转让公告》的发布期限一致。转让方为国有及国有控股企业、国有实际控制企业的，转让底价高于100万元、低于1000万元的 资产转让项目，信息公告期应不少于10个工作日；转让底价高于1000万元的资产转让项目，信息公告期应不少于20个工作日。
　　（五）登记受让意向
　　意向受让方在表达受让意向前，应当充分了解转让标的情况和国家相关法律法规对标的受让的限制性规定，接受《资产转让公告》载明的受让要求和约定的交易条件。意向受让方应当根据《资产转让公告》的要求，在受让意向登记截止日前向联交所申请登记受让意向，并对由于自身原因导致交易无法进行所造成损失承担赔偿责任作出承诺。
　　在信息公告期间，意向受让方可以按照《资产转让公告》的约定查看转让标的状况及相关资料，转让方应当予以配合。
　　若《资产转让公告》中载明接受联合受让的，即两个或两个以上的法人、自然人可以联合受让标的的，受让方应当提供各方签订的联合受让协议。联合受让协议应当明确各方的受让份额和权利义务；如需委托其中一方办理具体交易事务的，应当在协议中予以明确。联合受让各方应当对交易行为及其后果承担连带责任。
　　（六）递交保证金
　　依据《资产交易规则》规定，转让方可以在交易条件中设置交易保证金条款，明确保证金金额、交纳时点、交纳方式、保证事项和保证金处置等内容。交易保证金的交纳金额一般不超过挂牌价格的30%。而《物权交易办法》规定，保证金的交纳金额一般为挂牌价格的20%，联交所可视情况调整转让方收取保证金的比例。同时，联交所可视情况向转让方收取一定比例的保证金。在实际操作中，公告期满日前或根据联交所通知，受让方应交纳保证金，保证金比例5%-30%，一般设定为转让底价的20%。
　　意向受让方提交的材料及其附件齐全，经联交所审核，符合《资产转让公告》载明的受让要求的，且其交纳的保证金到达联交所指定账户，该意向受让方可以参与交易。但因受托会员的原因，致使意向受让方失去参与交易资格的，受托会员应承担相应的赔偿责任。
　　（七）确定投资人及价格
　　信息公告期满，产生符合条件的意向受让方，联交所应当按照《资产转让公告》载明的交易程序和方式组织竞价。竞价可以采取拍卖、招投标、网络竞价以及符合国家法律法规的其他方式。以网络竞价方式进行交易的，在参与报价的竞买人中，报价最高者成为受让方，且该报价为成交价格。以拍卖方式进行交易的，由接受委托的拍卖机构主持拍卖，竞买人的最高出价经拍卖师落槌确认后拍卖成交，该出价的竞买人成为受让方。
　　（八）签订资产交易合同
　　转让方与受让方根据《资产转让公告》的约定及交易结果签订资产交易合同，并提交产权交易机构备案。根据32号令规定，国有资产交易的受让方确定后，转让方与受让方应当签订产权交易合同，交易双方不得以交易期间企业经营性损益等理由对已达成的交易条件和交易价格进行调整。
　　（九）价款结算
　　交易资金（包括交易保证金和交易价款）及交易服务费一般以人民币作为结算货币。交易保证金和交易服务费应当在联交所指定的账户结算；转让方可以在《资产转让公告》中约定，通过联交所指定的账户结算交易价款。
　　根据32号令的规定，国有资产转让价款原则上一次性付清。而国有产权转让的交易价款原则上应当自合同生效之日起5个工作日内一次付清。如金额较大、一次付清确有困难的，可以采取分期付款的方式。采取分期付款方式的，受让方的首期付款不得低于交易价款的30%，并应当在合同生效之日起5个工作日内支付；其余款项应当提供转让方任何的合法有效担保，并应当按同期银行贷款利率支付延期付款期间的利息，付款期限不得超过一年。在实际操作中，分期付款或场外结算的，转让方需提交出资企业的审批文件并提供受让方付款证明。
　　（十）出具交易凭证及结果公示
　　合同生效后，产权交易机构应当将交易结果通过交易机构网站对外公告，公告内容包括交易标的名称、转让标的评估结果、转让低价、交易价格，公告期不少于5个工作日。
　　合同生效，并且受让方按照合同约定支付交易价款后，产权交易机构应当及时为交易双方出具交易凭证。
　　（十一）产权变更及资产交付
　　转让标的涉及权证变更登记的，转让方应当配合受让方及时办理权证变更登记手续。
　　二、房产等物权／资产进场交易过程中的注意事项
　　在整个资产交易的过程中，各方参与主体均应当履行保密义务。除公开披露的信息外，资产交易各方对所知悉的涉及资产交易的商业秘密，负有保密义务。特别地，《物权交易办法》第二十三条规定，掌握意向受让方信息的受托会员、拍卖会员及联交所工作人员应对意向受让方信息严格保密。因竞买人信息泄露给交易相关方造成损失的，一经查实，相关责任人应承担相应的赔偿责任。
　　此外，物权及资产交易的各个阶段也存在需要重点关注的注意事项，具体而言：
　　（一）前期准备阶段
　　1、资产评估及备案
　　转让方为国有企业，且按规定须进行资产评估的，首次公告的转让底价不得低于经核准或备案的资产评估结果。经公开征集没有产生意向受让方的，转让方可以根据标的情况在不低于资产评估结果90%的范围内确定新的转让底价并再次申请发布《资产转让公告》。如拟确定新的转让底价低于资产评估结果90%的，转让方应当获得相关资产转让行为批准机构书面同意的意见。　
　　2、受让资格条件设置
转让方设置交易条件及受让方资格条件，应当符合法律法规的要求，不得有明确指向性或违反公平竞争的内容。除国家法律法规或相关规定有明确要求的，国有企业资产转让一般不得对受让方的资格条件作出限制。
　　（二）公告发布阶段交易中止或终结的情形
　　资产交易期间出现转让标的属于转让方无权处分、越权处分的资产；转让方隐瞒转让标的重大缺陷或者其他重大事项，提供虚假材料的；转让方或意向受让方弄虚作假、恶意串通，操纵或干扰交易进程，扰乱交易秩序，妨碍公平竞争，影响交易公正性的；以及其他损害公平交易或影响资产交易进程的情形时，产权交易机构可以作出中止或终结交易的决定，由此对相关方造成的损失，应当由过错方承担：
　　交易过程中，转让标的发生损毁、灭失或《资产转让公告》内容发生重大变化情形的，转让方应当及时书面通知产权交易机构。联交所应当视具体情况，作出中止或终结交易的决定并予以公告。此外，若司法机关及相关行政管理部门依法发出中止或终结交易书面通知的，联交所应当及时中止或终结交易活动。
　　（三）组织交易阶段优先权人的行权方式
　　优先购买权人在网络竞价和拍卖过程中可以行使优先购买权，优先购买权人可以不参与竞价过程，由其他竞买人首先进行多次报价，应价时间截止后，允许最高报价的其他竞买人以其最高报价为底价再做一次报价，并以该一次报价（最后报价）作为优先购买权人的行权价格。优先购买权人若表示以该行权价格买受，则优先购买权人为买受人；若优先购买权人不作表示的，则最后报价的其他竞买人为买受人。顺序相同的多个优先购买权人同时表示买受的，由各方协商确定买受人的确定方式。
　　（四）转让方的法律责任
　　依据《物权交易办法》第四十四条规定，转让方在物权交易过程中存在提供虚假资料、隐瞒重大事项；将权属不清或者存在权属纠纷的标的进行交易；将法律法规及相关规定禁止交易的标的进行交易；超越权限擅自转让；恶意串通、私自与第三方进行交易；无故不推进交易、拒绝交付标的或支付佣金以及存在其他操纵交易或者扰乱交易秩序的行为。转让方应按约定承担赔偿责任并扣除已缴纳的保证金。若保证金不足以弥补因转让方违规违约造成的损失的，利益受损方可以向转让方进行追偿。
　　（五）意向受让方的法律责任
　　依据《物权交易办法》第四十五条、第四十六条规定，意向受让方在参与交易的过程中存在提供虚假、失实资料造成转让方和联交所损失；恶意串通压低（哄抬）价格或与转让方私自达成交易；对转让方、联交所或其他相关人员施加影响，扰乱交易活动正常秩序，影响交易活动公正性；无故不推进交易或无故放弃受让以及意向受让方违反法律法规或相关规定给转让方造成损失的，联交所可以主动或依据转让方或利益相关方的申请，冻结保证金。若意向受让方在参与交易的过程中有上述行为的，转让方或利益相关方可以按约定，向意向受让方主张相应的赔偿责任。
　　随着各类资产交易市场的成熟发展，法律法规、部门规章等其他法律规范性文件和交易规则亦在不断修改、细化。由于法律位阶不同，新的法律文件的出台并不导致旧的法律文件、交易规则的必然失效，这就使得针对同一资产交易行为，可能出现不同、甚至相互冲突的规定。这种现象在国有资产交易领域也时有出现。因此，在熟悉各种法律、政策和交易规则的同时，对于律师同仁们而言，在实际操作中遇到的各种各样的问题，与相关主管部门、单位、产权交易机构的密切沟通交流也是至关重要的。
　　综上，为我们对于国有企业项下房产等物权／资产进场交易的操作流程及注意事项所做的简要介绍，希望通过上述介绍，给予拟进场交易的各转让方和受让方以参考，并在依法合规的前提下，顺利完成各项交易，达到各自的商业目的。