【引言】
　　党的十九大胜利闭幕后，人民出版社出版了《党的十九大报告辅导读本》，其中收录了财政部部长肖捷的《加快建立现代财政制度》一文，肖捷指出未来的房地产税将按照房屋评估值征收。
　　新浪财经、财经网、中财网等各大财经媒体纷纷转载此文，分析、讨论房地产税法将会产生的影响。而一些自媒体则断言2017年底会开征房地产税，比如微信公众号“投行业务资讯”在11月6日的推文中就声称“预计房地产税法最快将在2017年底前通过”。这些并不严谨的言论在社交媒体上快速传播，AH地产股应声下挫。
 

　　根据2017年1月19日胡润研究院发布的《2017至尚优品-中国千万富豪品牌倾向报告》，地产是高净值人群最主要投资方向。房地产税的动向牵动各方利益，尤其受到高净值客户的关注，故本文拟从立法法视角探讨房地产税短期出台的可能性。

　　房地产税改革的历史沿革——冗长与艰辛
　　回顾我国房地产税制度的历史沿革，不难发现其改革进程的冗长与艰辛。1986年9月15日，国务院发布《中华人民共和国房产税暂行条例》，各省、自治区、直辖市政府根据条例规定制定了实施细则，从此，房产税在全国范围内全面征收。2011年1月，国务院宣布同意在部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点。随后，上海、重庆决定自2011年1月28日起开展房产税改革试点。上海的方案针对自办法实施之日起新购的住房；重庆的方案则主要针对独栋别墅和高档住宅。两地试点至今，效果并未达到预期，也并未在全国范围内推广。
　　党的十八大以来，房地产税制改革重新被提上议程。2013年11月召开的中共十八届三中全会是房地产税历史上浓墨重彩的一笔——从房地产税立法的角度来说，《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》首次明确指出要加快房地产税立法并适时推进改革。2014博鳌房地产论坛上，时任财政部财政科学研究所所长贾康在会上指出，房产税改革方向已被最高决策层锁定，可能在2017年实施[1],在随后发布的2015年全国人大常委会立法工作计划中，也赫然可见房地产税法被列入预备项目。
 

　　令人遗憾的是，两年过去了，房地产税法的立法并没有取得突破性的进展。2017年3月，十二届全国人大五次会议大会发言人傅莹在答记者问时表示，今年没有把房地产税草案提请（全国人大）常委会审议的安排[2]。在随后发布的《国务院2017 年立法工作计划的通知》中，房地产税法也并未被列入年内力争完成的项目。在全国人大常委会2017年立法工作计划中，房地产税法仍被列为“预备及研究论证项目”。正如傅莹说的那样，“这部法律（房地产税法）涉及面比较广，也涉及方方面面的利益”，其改革进程尤为艰辛，而房地产税改革恰恰是与百姓利益息息相关的议题，立法机关、政府的一个法律文件，甚至只是官员的一句话，都能一石激起千层浪，这也是为什么肖捷的《加快建立现代财政制度》一文能引发这么多媒体与民众关注、解读、揣测、讨论的原因。

[1] 卢曦.贾康：房产税将于2017年实施［N］.凤凰财经网，2014-08-11.
[2] 朱珉迕. 房地产税法今年没有列入审议安排［N］.解放日报，2017-03-05.
　　解读《加快建立现代财政制度》的正确姿势
　　肖捷部长在《加快建立现代财政制度》一文中对于房地产税的立法与实施绘制了以下蓝图：
　　（一）一个原则——立法先行、充分授权、分步推进
　　肖捷在《加快建立现代财政制度》中，首次明确了“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。
　　“立法先行”是指在税收法定原则下，任何新税种必须先立法后征收。
　　“充分授权”是调节中央和地方政府政府税收管理权限的指导思想。肖捷表示，在中央统一立法和税种开征权的前提下，根据税种特点，通过立法授权，适当扩大地方税收管理权限，地方税收管理权限主要集中在省级。国家行政学院教授冯俏彬对此表示赞同：“各地房地产情况差异大，因此地方政府对当地房地产情况更熟悉，给地方充分授权，让它在授权范围内选择具体开征时间、适用税率、征收对象，从而有利于房地产税平稳落地。”[1]
　　 “分步推进”表明了房地产税征收并不是一蹴而就。中国税务学会学术研究委员会副秘书长焦瑞进认为房地产税征收可能采取先城市后乡镇、先市民后农民、先企业后个人策略逐步实施。
　　（二）一个标准——房屋的评估值
　　对工商业房地产和个人住房是按照评估值来征收房地产税的。业内专家表示，房屋的评估值应是房屋市场价值，而非房产原值(即购房时价格)，但由于近些年房价上涨较快，因此最终评估值应该会有折扣。现行的针对工商业房产征收的房产税在计税时，对房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳，具体标准由地方确定。
　　（三）一个目标——降低建设、交易环节税费负担，逐步建立完善的现代房地产税制度
　　对于肖捷部长文章中提出的适当降低建设、交易环节税费负担，冯俏彬认为，随着对后端居民住房保有环节征税，前端的建设、交易环节税费负担将相应降低，确保总体税负平稳，这有利于房地产税推出。上海财经大学公共经济与管理学院教授朱为群则表示，建设和交易环节的税费负担降低，主要涉及土地增值税制度的改革，以及各种行政性收费改革，具体怎么降可能需要考虑财政承受能力等各种因素。[2]
　　通过以上分析我们可以看出，肖捷部长并没有提到房地产税法将在2017年末或者2018年初通过，只是介绍了房地产税立法和实施的原则、征收房地产税的标准以及相关立法工作的总目标，部分媒体仅根据此所得出“2017年底会开征房地产税”的结论是错误的。　

[1] 王晓易.肖捷：房地产税将遵循立法先行、充分授权、分步推进原则［N］.澎湃新闻，2017-11-06
 

[2] 王晓易.肖捷：房地产税将遵循立法先行、充分授权、分步推进原则［N］.澎湃新闻，2017-11-06

　　从立法法视角探讨

　　 （一）立法权限
　　《中华人民共和国立法法》（以下简称《立法法》）第八条第六项规定，税种的设立、税率的确定和税收征收管理等税收基本制度只能制定法律。也就是说，房地产税的开征属于全国人大及其常委会立法的职权范围。
　　值得注意的是，房地产税的立法并不绝对是全国人大及其常委会的职权，也存在例外情况。《立法法》第九条规定，“本法第八条规定的事项尚未制定法律的，全国人民代表大会及其常务委员会有权作出决定，授权国务院可以根据实际需要，对其中的部分事项先制定行政法规，但是有关犯罪和刑罚、对公民政治权利的剥夺和限制人身自由的强制措施和处罚、司法制度等事项除外。”而对于房地产税法来说，并没有适用第九条的可能，因为房地产税法已被列入全国人大常委会2017年立法工作计划。
　　（二）立法程序
 

　　我国的立法程序非常复杂和严格，《立法法》第二节规定了全国人大立法程序，第三节规定了全国人大常委会立法程序。依据《立法法》，笔者总结了立法程序中最关键的几个步骤：

　　正如之前所提到的：傅莹已明确表明2017年没有把房地产税草案提请（全国人大）常委会审议的安排；房地产税法在人大常委会2017年立法工作计划中仍被列为“预备及研究论证项目”；在《国务院2017 年立法工作计划的通知》中，房地产税法并未入选年内力争完成的项目。由此我们可以推断，短期内房地产税法律案被提出的可能性极低。
　　即使真要加快房地产税法的立法，从“法律案”到“法律”，虽只是一字之差，却要历经非常复杂而严格的立法程序。《中华人民共和国宪法》第60条规定，全国人民代表大会每届任期五年。第61条规定，全国人民代表大会会议每年举行一次，由全国人民代表大会常务委员会召集。第十二届全国人民代表大会第五次会议已经于2017年3月在北京召开，所以2017年底至2018年初不可能通过提请全国人民代表大会全体会议表决的方式出台房地产税法。
　　《中华人民共和国宪法》第66条规定：“全国人民代表大会常务委员会每届任期同全国人民代表大会每届任期相同，它行使职权到下届全国人民代表大会选出新的常务委员会为止。”举一个最极端的例子，为了加快立法进程，本届常委会委员长会议在下届全国人民代表大会选出新的常务委员会之前，决定将房地产税法律案列入会议议程。但是，根据《立法法》第29条规定，列入常务委员会会议议程的法律案，一般应当经三次常务委员会会议审议后再交付表决，所以无论如何，在短期内都无法完成至少3次的审议。
　　综上，从2015年全国人大常委会将房地产税法纳入立法工作计划至今，其立法进度始终处于“预备项目”的状态；即使真要加快房地产税法的立法，立马提出房地产税法律案，限于严格的立法程序，也无法在短期内得以表决通过。
　　总结
　　肖捷部长的《加快建立现代财政制度》一文，旨在于描绘房地产税的蓝图，阐明房地产税立法与实施的原则、标准和总目标，而并非否认改革阻力的存在，部分媒体所谓“2017年底会开征房地产税”的解读是错误的。
　　从立法法视角来看，结合全国人大常委会2017年立法计划，房地产税的开征已无授权国务院立法的可能，必须经全国人大或其常委会表决通过。但是，房地产税法至今仍然处于“预备项目”的状态，即使相关法律案被提出，也无法在短期内完成《立法法》规定的至少3次审议。
　　另外值得一提的是，笔者在诉讼中调查不动产登记簿情况的过程中发现，各地房管局和不动产登记局之间尚处于职权范围不清的状态，更不用说全国范围内的不动产登记联网了。这一技术基础都尚未成就，在各路利益主体博弈明朗之前，房地产税的立法仍然是任重道远。