随着我国经济社会较快发展，城市化进程逐渐加快，城镇居民的住房租赁需求快速增长。为适应新型城镇化发展趋势，以满足新市民需求为主要出发点，建立购租并举的住房制度，健全住房租赁体系，中央及地方各级政府出台了相关政策，大力培育和发展住房租赁企业。在这种背景下，长租公寓市场快速发展起来，正在成为政府、资本、房地产开发企业和中介机构等各方关注的市场热点。2018年6月1日，中国银行保险监督管理委员会发布《关于保险资金参与长租市场有关事项的通知》，着重从参与方式、产品设立条件等方面明确了保险资金参与长租市场的有关要求。一时间，保险资金涉足长租行业成为各方关注的焦点。但由于中国目前长租公寓市场尚处于起步阶段，行业内部还存在许多亟待解决的问题，因此，有关监管机构不能仅制定鼓励支持保险资金进入的规定，还应当在考虑到长租公寓行业整体发展前景的基础上，针对性的对保险资金的退出机制做出指导与规定，切实保障保险资金的安全性。
　　一、我国长租公寓市场的现状及存在问题
　　（一）我国长租公寓市场的现状
　　长租公寓主要是指近几年市场上涌现的，由住房租赁机构对从市场上收集来的或者自持的房源进行改造和装修，并提供多样化公共空间配置和标准化物业服务的出租型公寓。我国长租公寓经营机构主要包括房地产经纪机构、房地产开发企业、物业服务企业、酒店以及互联网或金融背景的机构 等。经营模式可以分为集中式、分散式和综合式。集中式经营模式是由租赁经营机构通过收购或租赁取得整栋或多栋物业的管理权，统一改造后进行出租的模式，代表机构有链家自如寓、YOU+青年社区、魔方公寓等；分散式经营模式是由租赁经营机构从分散的房屋所有权人处取得闲散房源，经过标准化改造或装修后，统一出租管理的模式，青客、寓见等机构以这种经营模式为主；综合式经营模式是由集中式和分散式相结合的经营模式，我爱我家相寓、优客逸家等是这类机构的代表。
　　按照公寓运营商企业背景划分，可以划分为五大类：创业系、房企系、中介系、酒店系以及国企系。其中创业系长租公寓运营商包括魔方、未来域、V领地等；房企系包括碧桂园的BIG+碧家国际社区、万科泊寓、龙湖的冠寓等；中介系则有自如寓、我爱我家相寓；酒店西华住城家、如家雅住等；还有国企系的东南青年汇。
根据相关数据统计，截至目前我国市场上有近百家规模住房租赁经营机构，拥有公寓150万间，占整个住房租赁市场份额的2%，行业发展空间很大。
　　长租公寓市场迅速发展的主要原因有：1、市场存在巨大的租赁住房需求。目前我国有超过2亿的流动人口，其中相当一部分由于工作流动或者支付能力有限，其住房需求主要通过租赁市场来满足。此外，由于不断上涨的房价导致部分家庭无力支付购房费用，在一些大中城市，部分常住居民也需要通过租房满足住房需求。2、住房租赁市场受到各类投资资本的关注。据链家研究院发布的报告，目前我国房屋租赁市场规模为1.1万亿元，预计到2020年、2025年，规模将分别达到1.6万亿元、2.9万亿元，2030 年将会超过4万亿元。巨大的市场潜力使各路资本通过风投、基金或者股市增发等形式进入长租公寓市场。3、消费需求和能力的拉动。消费能力的提升使得消费者，特别是年轻消费者对租赁服务品质有了更高的要求，希望获得更优质的生活空间和服务、更体贴的居住感受，在服务和管理上有质量优势的一些长租公寓可以满足消费者的上述需求。同时，良好的管理和服务能力也能带动整个住房租赁市场的经营水平的提升。4、国家政策大力扶持。2015 年以来，国家层面支持住房租赁市场发展。特别是培育和发展机构化、规模化租赁企业、鼓励住房租赁消费、支持租赁住房建设、加强住房租赁监管等相关政策陆续出台，给予了住房租赁企业发展良好的政策支持。
　　（二）我国长租公寓市场存在的问题
　　我国长租公寓市场虽然近几年来取得了很快的发展，但是对比欧美发达国家已经成熟的长租公寓市场来说仍然出于起步阶段。长租公寓行业想要获得更大的发展，就必须要在以下发展困境中寻找积极的出路。此外，尚处于起步阶段的长租公寓市场本身也面临着激烈的生存竞争。据统计，截至目前，已出现第一批倒闭的公寓企业，资金链断裂、消防不合规、产权法律风险是导致关店的主要原因，长租公寓关店率达到3.6%。[1]
　　1、经营成本较高，盈利模式需要突破。长租公寓的运营特点决定了其前期投入较大，资金回报周期长，导致经营成本较高。一些公寓运营机构试图通过创新服务理念、建立社群消费、组织各种活动等服务获得增值收入，但从实际效果来看，其产生收入和利润较为有限。如何合理控制经营成本， 突破盈利瓶颈，通过特色服务来延伸产品价值、增值服务创造溢价能力，都是长租公寓经营机构需要面对的问题。
　　2、服务水平差异较大，行业标准有待建立。由于长租公寓扩张迅速，在房屋质量、设施、配套和服务等方面尚未形成标准的运营模式，加之大量中小型机构涌入，使得租赁机构之间的管理和服务 水平参差不齐。管理水平不高的长租公寓可能会给承租人造成不良的租住感受， 这不仅会影响人们对长租公寓租赁模式的选择，也不利于树立良好的行业形象。
　　3、融资渠道有限，行业发展受限。近些年，公寓运营机构主要通过引入风险投资、私募基金、通过股票增发等融资方式进入长租公寓领域。虽然众多资本涌入，但这些资金的进入和退出途径依然存在较大的不确定性，受市场波动影响明显，不利于长租公寓的规模经营和盈利增长。 
　　二、银保监会《关于保险资金参与长租市场有关事项的通知》的具体内容
　　（一）投资主体
　　《通知》规定，保险公司可直接投资或保险资产管理机构通过发起设立债权投资计划、股权投资计划、资产支持计划、保险私募基金等方式间接参与长租市场。
　　（二）投资的项目要求
　　《通知》规定所投资的长期租赁住房项目应当满足以下条件：1、具有良好的经济和社会效益，具备稳定的当期或预期现金流；2、处于北京、上海、雄安新区以及人口净流入的大中试点城市。土地性质为集体建设用地的，应处于集体建设用地建设租赁住房试点城市;3、产权清晰，无权属争议及受限情形;4、土地出让合同或土地使用权证载明土地及地上建筑物仅用于租赁住房，不得转让;5、履行了立项、规划、建设、竣工验收及运营管理等阶段所必需的审批程序，或者履行了项目建设阶段所必需的审批程序。保险资产管理机构发起设立投资于长期租赁住房项目的债权投资计划、股权投资计划等保险资产管理产品及保险私募基金，应符合以下条件：1、采用债权投资计划方式的，融资主体自有现金流占其全部应还债务本息的比例为100%(含)以上;2、采用股权投资计划及保险私募基金方式的，拟投项目公司的核心资产为租赁住房项目，项目公司股权不得为第三方提供质押，并设置有效的退出机制。
　　（三）保险公司与保险机构的义务
　　1、加强项目建设阶段管理
　　保险机构投资长期租赁住房项目，应当要求融资主体与项目主体加强项目建设阶段管理，按照工程进度划拨资金，并与融资主体、项目主体、托管银行签订多方账户监管合同或协议，明确各方实行资金专户管理，督促开户银行和托管银行实行资金进出的全程监控，严格审查资金支付及对价取得等事项，确保资金封闭运行，专项用于所投资的租赁住房项目建设或改造升级，不得挪作他用。
　　2、制定投资预算
　　保险公司应当遵循审慎稳健和安全性原则，综合考虑自身资产负债状况、偿付能力状况和流动性要求，制定长期租赁住房项目的投资预算，并纳入年度资产配置计划。
　　3、设立专属岗位
　　保险机构应当建立相应的专属岗位，负责投资期内各个长租住房项目的投后管理，并建立全程管理制度，在负债控制、款项支付、工程进展、租金回款、资产抵押等方面采取有效的风控措施，控制投资风险。
　　三、保险资金退出机制必要性分析 
　　保险资金进入长租公寓市场，一方面是为了缓解当前长租市场中资金不足的困境；另一方面是为了发挥保险资金对长租公寓市场的扶育、辅导作用。在保险资金的帮助下，长租公寓项目达到预定发展目标后，保险资金应该能够顺利地将所持股份或资产变现，以退出投资，实现资本回收和资本溢价。惟有如此，保险资金本身的资产才具有流动性，也只有这样才能够充分发挥自身的资本运营优势，扶育和辅导更多的长租项目完成完整的发展周期。否则，保险资金就会蜕化为参股性质的投资企业，不仅使保险资金自身陷人被动状态，而且也无法充分实现其投资收益。
　　（一）保险资产负债管理的必然要求
　　对于保险资金的运用是现代险资企业资产负债管理的必然要求。保险资金的基本属性及其安全性、流动性和收益性的“三性”原则决定保险资金的流向、流量与流时，提高保险资金运用效率是保险融资功能的集中体现，也有助于有效地发挥保险的基本职能。保险资金投资的结构主要取决于市场发育程度，并且受制于金融制度。从保险业在社会经济运行中的地位和作用的角度来看待保险公司应扮演角色，保险资金运用是全社会资金盈缺调剂的重要组成部分，其投融资功能对现代金融市场具有重要的影响。保险资金所具有的商业属性，决定其投资对象主要是市场化的产品和服务，对于非市场化的产品和服务在投资时需要考虑政策导向等相关条件对投资收益与风险的影响。
　　（二）促进介入长租市场资金的良性循环
　　险资企业介入长租市场资金的流动性，反映在资金的进入、管理使用和退出三个环节上。从循环的角度看，资金的退出环节尤为重要，但往往被忽视，导致建设项目的资金流动性弱，使用效率低下。保险资金所具有的商业属性，使得在运用保险资金时不仅要强调资金使用的社会效应，也要强调资金使用的成本及回报。因此，要体现保险资金的经济效应和社会效应，则必须讲求项目资金投入的准确、合理及在整个运营过程中的安全，亦或使保险资金在使用过程中能够保持有效的流动性。有效流动性是保险资金运用一个重要的基本的原则。就风险而言，有效流动性指的是：资金的进入、管理运营和退出三个环节上的可持续循环。从整个长租项目的运行看，资金的进入、管理运营和退出都很重要，但在实践中后两个环节，特别是最后的退出环节仍未能引起重视。从银保监会对保险资金进入长租市场的要求来看，无论是直接投资还是其他方式投资和参与，都没有提出短期回报的要求，而是稳健和安全。《通知》虽然从参与主体、参与方式、项目要求与区位限制、产品设立条件以及风险管理等方面对保险资金参与长租市场作出了规范，但是缺乏保险资金在长租项目经营不善和长租项目经营成功两种情况下的保险资金退出机制。
　　因此，在引导保险资金介入长租市场的同时，要兼顾险资的商业属性，维持介入长租市场资金的良性循环。这不仅有利于加快保险资金的积累，增强险资企业的经济补偿能力，还有利于提高保险资金利用效率，强化险资企业的竟争能力。从长租市场整个运行环节上看，保险资金能否安全有效地退出涵盖资金介入、运营管理的方方面面。没有资金的循环和退出，就难以维持长租市场不断发展的需要；没有资金的循环和退出，就不能建立一个长期有效的融资方式。根据目前存在的一些问题，建立和完善保险资金的循环和退出机制十分重要。
　　保险资金介入长租市场的退出机制及完善建议
　　（一）退出机制
　　对于险资企业介入长租市场资金的退出，按其退出原因可分为常态退出和非常态退出两种类型：常态退出是指险资企业基于资产负债管理和资产保值增值目的退出项目；非常态退出主要是指险资企业陷入流动或支付危机，面临退市风险时不可避免的选择退出项目。
　　1、融资资金权益转让
　　权益转让就是险资企业按其出资份额依法将自己拥有的权益有偿转让给另一方。该权益本质上是险资企业对长租项目的控制权或者支配权，是基于险资企业出资而享有的法律地位和权利的总称，具体包括知情权、表决权、收益权以及其他权利。
　　2、资产证券化
　　近几年，随着保险资金的加剧累积，险资企业对自身资产负债管理、投融资以及风险管理等问题的重视，保险资产的证券化受到了人们相当的关注。保险资产证券化同其他形式的资产证券化并没有太大的区别，即指将险资企业中缺乏流动性的，但具有稳定收益的资金汇集起来，形成一个资产池，通过结构性重组将其转变为可以在金融市场上出售和流通的证券，并以此来融资的过程。保险资产证券化的实质是将险资企业的预期现金流转变成可交易的金融证券，通过证券的销售获得即时可用的资金，其核心是分离和重组资产中的风险与收益，使其定价更为合理、配置更为优化。险资企业将其介入长租项目的融资资产证券化解决了传统的保险机制无法解决的问题，为向外转移风险提供了机制。
　　（二）完善退出机制的政策建议
　　1、健全险资退出的法律体系及配套制度
　　健全的法律制度为险资企业介入长租市场融资资金的具体退出方式和程序提供了规范和依据，为实现合法、有序、规范、顺畅的退出奠定法制基础。根据保险资金常态和非常态两种退出类型，相关的法律也应针对这两种类型的退出做出专门的规定。防范险资企业介入长租市场及退出中的道德风险，提高法律法规的警示和威慑作用。
　　2、完善险资企业资产管理体制
　　资产负债管理的最终目的是为企业的总体目标提供决策依据，在整个险资企业资产管理体制中通常有如下要素：分析并控制保险业中的资产负债匹配风险，结合资产风险、定价风险和其他风险的相关性对整个险资企业的经营管理目标进行综合分析，预测和控制企业的整体风险。然而，保险业的行业特征决定了险资企业在将来必须做出与保险责任相对应的偿付，当前收取的保费并不能成为其已实现的利益。因此，在建立和完善险资企业的资产管理体制时要明确资产负债管理目标，确保险资企业具有较好的偿付能力。
　　另外，险资企业在资金运用时应当注意提升资产配置的合理性与风险管理的灵活性，优化和完善风险防范机制，做到在风险可控的前提下，既满足保险资金的配置需要，又能够支持长租市场的资金需求，为社会整体的经济发展提供助力。同时，为了避免或尽量减少保险资金退出对长租市场所带来的影响，险资企业应该审时度势，把握好保险资金退出的时机和方式。
　　3、加强危机状态下政府应急预案的建立
　　当险资企业陷入流动或支付危机，面临退市风险时，政府在危机状态下应给出应急预案，对险资企业给予救助。近20年来，金融机构规模扩大、金融自由化趋势加剧所带来的负溢出效应，使得人们在关注优胜劣汰等基本生存法则的同时，开始关注金融机构破产对社会、经济产生的强大的负面影响。所以，当金融机构陷入流动或支付危机时，政府及监管机构为避免危机的进一步发生和减少突发事件所造成的损失应采取应急措施，其中包括政府对问题金融机构的救助。政府救助是一种重要的金融安全保障机制，其意义在于避免金融机构退市的连锁反应以及金融体系的坍塌。
　　保险资金介入长租市场，其投资期限较长，收益较低，流动性较弱。因此，政府有义务为保险资金退出机制的建立给予政策上的扶持，并在险资企业处于危机状态时做出应急措施，给予相应的救助。
 

[1] 参见澎湃新闻：“一线城市新开长租公寓暴增35%，已经出现第一批倒闭企业”，资料来源 https://www.thepaper.cn/newsDetail_forward_2285837，2018年7月24日访问。