建设工程价款优先受偿权制度，系《合同法》第二百八十六条创设的一项法律制度。建设工程价款优先受偿权，是指承包人的工程价款就所承建工程折价或拍卖款的价款优先受偿的一种法定权利，其价值在于打破债权平等原则，赋予承包人就建设工程价款债权以优先于其他债权人受偿的权利，并以保障承包人的建设工程价款债权为媒介，达到保护建筑工人权益的效果，最终实现农民工权益保护与发包人其他债权人权益保护之间的实质平等。

《民法典》编撰时该制度得以保留，规定在第八百零七条。[1]作为配套，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（法释〔2020〕25号，简称“《新建工司法解释（一）》”）共有八个条文对建设工程价款优先受偿权进行细化规定。近期，最高人民法院又印发《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号，简称“《商品房消费者权利保护批复》”），对建设工程价款优先受偿权与商品房消费者的权利优先顺位作出明确。

结合上述法律和司法解释的规定以及实务中的司法裁判观点，本文提炼出承包人主张建设工程价款优先受偿权的四个要件：一是承包人直接与发包人订立建设工程施工合同；二是建设工程质量合格；三是承包人在规定的期限内行使建设工程价款优先受偿权；四是建设工程可以折价、拍卖。

一、承包人直接与发包人订立建设工程施工合同

依据《新建工司法解释（一）》第三十五条[2]的规定，只有与发包人订立建设工程施工合同的承包人才享有建设工程价款优先受偿权。[3]

（一）装饰装修工程承包人有条件的享有建设工程价款优先受偿权

现行规定不要求装饰装修工程的发包人必须是建筑物的所有权人。最高人民法院最早于2004年在《最高人民法院关于装修装饰工程款是否享有合同法第二百八十六条规定的优先受偿权的函复》（〔2004〕民一他字第14号）中明确，装饰装修工程的承包人享有建设工程价款优先受偿权，但应满足两个前提条件：一是装饰装修工程的发包人系建筑物所有权人；二是装饰装修工程承包人与建筑物所有权人具有合同关系。[4]2019年，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》（法释〔2018〕20号，简称

“《建工司法解释（二）》”）[5]第十八条吸收该复函精神，但明确承包人享有建设工程价款优先受偿权必须建立在发包人是建筑物所有权人的基础上。实践中，除建筑物所有权人可以作为发包人对建筑物进行装饰装修外，承租人等其他依法依约享有建筑物使用权的人亦有权对建筑物进行装饰装修，对外发包装饰装修工程，故装饰装修工程的发包人除建筑物所有权人外，还可能是承租人等其他使用权人。根据《新建工司法解释（一）》第三十七条，[6]现行规定未要求装饰装修工程的发包人必须是该建筑物的所有权人。

装饰装修工程的承包人行使建设工程价款优先受偿权具有一定的前提条件，主要包括两个方面：一是工程整体需要折价或拍卖且装饰装修工程的价值能够单独计算；二是装饰装修工程承包人的建设工程价款优先受偿权仅及于因装饰装修使建筑物增值部分，增值部分的价值可以在合同中约定、参照装饰装修工程价款、评估等方式确定。

家装工程的承包人不享有建设工程价款优先受偿权。首先，家装工程不受《建筑法》等相关法律法规的调整，不属于建设工程。其次，从建设工价款优先受偿权制度的立法目的、最高人民法院的司法解释以及相关司法政策来看，建设工程价款优先受偿权保护的法益并不优先于家装工程的发包人。《商品房消费者权利保护批复》也明确，商品房消费者的房屋交付请求权以及在房屋不能交付情形下的价款返还请求权，均优先于建设工程价款优先受偿权。故家装工程的承包人不享有建设工程价款优先受偿权。

（二）实际施工人不享有建设工程价款优先受偿权

实际施工人向发包人主张权利的路径主要有二，一是依据《新建工司法解释（一）》第四十三条的规定突破合同相对性向发包人主张权利；二是行使代位权。

在实际施工人突破合同相对性向发包人主张权利路径下，实际施工人不享有建设工程价款优先受偿权。最高人民法院民事审判第一庭2021年第21次专业法官会议纪要明确，依据《民法典》第八百零七条和《新建工司法解释（一）》第三十五条的规定，只有与发包人订立建设工程施工合同的承包人才享有建设工程价款优先受偿权，实际施工人不属于“与发包人订立建设工程施工合同的承包人”，不享有建设工程价款优先受偿权。

在实际施工人行使代位权路径下，实际施工人亦不享有建设工程价款优先受偿权。《新建工司法解释（一）》第四十四条规定，实际施工人以转包人或者违法分包人怠于向发包人行使到期债权或者与该债权有关的从权利，影响其到期债权实现，提起代位权诉讼的，人民法院应予支持。该规定中实际施工人可以向发包人行使的“从权利”应解释为不包括建设工程价款优先受偿权，更符合《民法典》《建筑法》体现的国家对建筑业加强管理的立法意图。[7]

司法实务方面，最高人民法院在(2021)最高法民申5733号和（2019）最高法民申2755号民事裁定书中均认为，实际施工人不享有建设工程价款优先受偿权，且在(2019)最高法民申2852号民事裁定书中进一步认为，建设工程价款优先受偿权作为一种物权性权利，根据物权法定原则，享有建设工程价款优先受偿权的主体必须由法律明确规定，而相关法律以及司法解释均明确限定建设工程价款优先受偿权的主体是建设工程的承包人，而非实际施工人。

（三）分包人不享有建设工程价款优先受偿权

合法分包与违法分包情形下的分包人均非与发包人订立施工合同的承包人，不享有建设工程价款优先受偿权。建设工程中的分包大致可分为合法的分包和违法分包，无论是合法的分包还是违法分包，在发包人、总承包人、分包人三方之间都存在两个法律关系：一是发包人与总承包人之间的总承包合同关系，二是总承包人与分包人之间的分包合同关系，分包人均非直接与发包人订立建设工程施工合同的承包人，分包人不享有建设工程价款优先受偿权。同时违法分包下的分包人即为实际施工人，如前所述，实际施工人不享有建设工程价款优先受偿权。

甲指分包人不享有建设工程价款优先受偿权。实务中，多有发包人指定分包人的情形，即甲指分包。甲指分包情形下，分包工程的施工、结算等事项一般均由指定分包人直接与发包人对接办理，总承包人仅承担配合义务。有观点基于此认为，指定分包人与发包人之间形成事实合同关系，有权主张建设工程价款优先受偿权，如最高人民法院在（2020）最高法民申6978号民事裁定书中即认为，指定分包人享有建设工程价款优先受偿权。但从实质上看，甲指分包具备三个法律特征：一是分包工程的承包人直接由发包人确定；二是分包工程内容属于总承包合同的承包范围；三是指定分包人应与总承包人订立分包工程施工合同。从上述特征上看，甲指分包本质上仍属于分包，且甲指分包人并未与发包人直接订立合同。同时，从主体结构不得分包等行政规范角度，总承包人承担建设工程主体结构的施工任务，指定分包人仅承担部分施工任务，指定分包人不享有建设工程价款优先受偿权。[8]

 

（四）勘察人、设计人、监理人不享有建设工程价款优先受偿权

勘察人、设计人不享有建设工程价款优先受偿权。依据《民法典》第七百八十八条的规定，勘察合同以及设计合同，与施工合同同属建设工程合同，勘察人、设计人也可称之为承包人。但鉴于勘察费、设计费相较施工费占比小、发生早，以及勘察人、设计人在未取得勘察费、设计费时可以不提交相关成果文件阻碍发包人推进工程立项报批等因素，一般认为不需要对勘察人、设计人予以倾斜保护。同时，《新建工司法解释（一）》第三十五条明确规定，享有建设工程价款优先受偿权的主体，是与发包人订立施工合同的承包人，不包括设

计合同和勘察合同。且建设工程价款优先受偿权制度的初衷为保护农民工这一收入相对较低的弱势群体，勘察人、设计人被认为是高收入群体，故应认为勘察人、设计人不享有建设工程价款优先受偿权更为合理。但当工程以EPC等总承包方式发包时，此时勘察费、设计费属于总承包人工程价款范围，且与工程价款同时结算、同时支付，总承包人可以就相关费用主张优先权。[9]

 

监理人不享有建设工程价款优先受偿权。《民法典》第七百九十六条规定，建设工程实行监理的，发包人应当与监理人采用书面形式订立委托监理合同。故发包人与监理人之间系委托合同关系，监理合同不属于建设工程合同，自然不适用建设工程价款优先受偿权制度，监理人不享有建设工程价款优先受偿权。

二、建设工程质量合格

（一）行使建设工程价款优先受偿权以工程质量合格为前提

质量是建设工程的生命线，在建设工程施工合同项下，承包人的核心义务即为向发包人交付质量合格的建设工程，建设工程质量不合格，承包人无权取得工程价款，此时，主张建设工程价款优先受偿的工程价款这一基础都不存在，自然无法主张建设工程价款优先受偿权，故承包人行使建设工程价款优先受偿权应以工程质量合格为前提。

在建设工程已完工并经竣工验收、已完工未经竣工验收、未完工等情形下，承包人能否主张建设工程价款优先受偿权呈现不同状态。在工程已完工并经验收合格的情形下，承包人自然可以主张建设工程价款优先受偿权。在已完工未经竣工验收、未完工两种情形下，则应区分情形予以对待：当发包人已将工程投入使用时，依据《新建工司法解释（一）》第十四条[10]的规定，可推断为工程质量合格，承包人可以主张建设工程价款优先受偿权。最高人民法院在（2021）最高法民申7433号民事裁定书中即认为，工程虽未经竣工验收，但发包人已经实际使用，承包人可以主张建设工程价款优先受偿权。

发包人将未完工工程委托第三人续建的，推定为工程质量合格，承包人可主张建设工程价款优先受偿权。当工程未完工且由第三人续建的情形下，发包人在交第三人续建之前，应就工程质量进行验收，否则导致无法确定工程质量是否合格的，推定承包人施工的建设工程质量合格，承包人可主张建设工程价款优先受偿权。

（二）质量是否合格以国家标准为判断依据，不以创优标准作为判断依据

工程实务中，对于一些重点工程，发包人一般对质量标准作出较高要求，如要求创中国建设工程鲁班奖（国家优质工程）等。当发承包人在合同中约定了质

量创优条款时，评判承包人施工的工程质量是否合格，能否主张建设工程价款优先受偿权时，仍以工程是否符合国家标准而非约定的创优标准为依据。即只要承包人施工的工程质量符合国家标准，承包人即可主张建设工程价款优先受偿权。关于未达到创优标准的，发包人可向承包人主张违约责任等相关权利。

三、承包人在规定的期限内行使建设工程价款优先受偿权

建设工程价款优先受偿权的行使期限即非诉讼时效，也非除斥期间，是从保护施工人和其他权利人权益角度出发拟制的期限。[11]承包人必须在规定的期限内行使，否则将丧失建设工程价款优先受偿权。从《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）、《建工司法解释（二）》以及《新建工司法解释（一）》的规定来看，[12]建设工程价款优先受偿权的行使期限历经“自建设工程竣工之日起算六个月”，到“自应付工程款之日起算六个月”，再到“自应付工程款之日起算十八个月”的变迁历程，整体呈现起算点延后、行使期限延长的放宽趋势，以发挥该制度保护农民工权益的作用。

（一）建设工程价款优先受偿权的行使期限自应付工程款之日起算

根据发承包双方签订的合同约定以及《新建工司法解释（一）》第二十七条的规定，应付款时间可按“约定之日-工程交付之日-承包人提交竣工结算文件之日-承包人起诉之日”的顺序确定。即合同有约定的按照约定确定应付款时间。无约定或约定不明的，工程已经交付的，以工程交付之日作为应付工程款之日；未交付也未结算的，以起诉之日作为应付款之日。但关于工程未交付但承包人已经提交竣工结算文件的，能否以承包人提交竣工结算文件之日作为建设工程价款优先受偿权的起算点，最高人民法院在（2021）最高法民申7245号民事裁定书中认为，以提交竣工结算文件之日作为应付款时间的条件是双方当事人对结算文件所载明的工程款均无异议，在此情形下，承包人才具备了根据确定的建设工程价款主张优先受偿权的条件，直至承包人起诉之日，双方当事人对应付工程价款仍有争议。且案涉工程交付之日不明，工程价款也未结算，应以承包人起诉时间作为应当给付建设工程价款之日。

（二）建设工程价款优先受偿权的行使期限自整体工程结算款的应付款之日起算

建设工程价款优先受偿权的行使期限自结算款的应付款之日起算。建设工程价款一般包括预付款、进度款、结算款、质保金等，但建设工程价款优先受偿权的行使期限应自结算款的应付款之日起算。最高人民法院在（2021）最高法民再193号民事判决书中也认为，应以工程最终竣工总价款的应付款时间作为建设工程价款优先受偿权的起算时间。

分期施工、分阶段施工的工程，自工程最终竣工结算后确定的应付款之日起算。最高人民法院在（2018）最高法民终556号民事判决书中认为，发包人与承包人签订一份建设工程施工合同，合同项下各单体工程均应作为一个整体予以对待，不应对各项工程单独计算优先受偿权行使期限。

（三）合同解除的，建设工程价款优先受偿权的行使期限自合同解除之日起算

建设工程施工合同因故被解除的，承包人行使建设工程价款优先受偿权的期限仍可参照前述规则确定。也有观点认为合同解除的，建设工程价款优先受偿权应自合同解除之日起算，如最高人民法院在（2021）最高法民终742号民事判决书中也认为，合同解除的，行使建设工程价款优先受偿权的期限自合同解除之日起算。

（四）建设工程价款优先受偿权行使期限的起算点随发承包双方对付款时间的变更而变更，但损害第三人利益的除外

发承包双方可根据工程实际情况签订补充协议，这也是合同当事人享有的合同变更权利的外在体现。在确定建设工程价款优先受偿权行使期限的起算点时，应当尊重发承包双方关于付款时间的约定，包括双方另行签订的关于变更付款时间的补充协议等。但该等补充协议存在发承包方双方恶意串通损害第三人利益而签订的情形时，建设工程价款优先受偿权的起算点仍应以原合同约定的付款日期为准。

四、建设工程可以折价、拍卖

建设工程价款优先受偿权制度系以建设工程的交换价值优先清偿承包人享有的建设工程价款债权，建设工程价款优先受偿权本质上是一种变价的优先权，前提是工程本身可以通过折价、拍卖等方式实现流转。而建设工程折价、拍卖的前提又是按照法律规定和建设工程性质，其本身可以转让，按照工程的性质不宜折价、拍卖的因无法流转，承包人不能将该工程折价或者拍卖，无法取得对价实现交换价值，承包人对此类不宜折价拍卖的建设工程不享有优先权。

（一）国家重点工程等属于不宜折价拍卖的工程，承包人不享有建设工程价款优先受偿权

最高人民法院法院等在编写的专著中认为，不宜折价拍卖的工程主要有国家重点工程、具有特定用途的工程等不宜折价或者拍卖；应当拆除的违章建筑，无法折价或者拍卖。对这类工程，承包人不享有建设工程价款优先受偿权。[13]

（二）公租房不属于不宜折价拍卖的工程，承包人享有建设工程价款优先受偿权

最高人民法院在（2019）最高法民申6931号民事裁定书中为，公租房不属于不宜折价、拍卖的工程，不能排除承包人的建设工程价款优先受偿权。

（三）承包人能否就违法建筑主张建设工程价款优先受偿权存在争议

违法（章）建筑，一般系指未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证建设的建筑。关于承包人对违法建筑是否享有建设工程价款优先受偿权的问题，实务中存在争议。

1.承包人就违法建筑不享有建设工程价款优先受偿权的观点

司法观点方面。有观点认为，建设工程价款优先受偿权属于法定优先权，应以合法为前提要件，违法建筑因不具有合法性，承包人不享有建设工程价款优先受偿权。最高人民法院民事审判第一庭2021年第21次专业法官会议纪要认为，违章建筑不宜折价、拍卖，承包人对违章建筑不享有建设工程价款优先受偿权。[14]

审判实务方面，最高人民法院在（2020）最高法民终905号民事判决书和（2020）最高法民申1850号民事裁定书中认为，承包人就工程折价或者拍卖的价款享有优先受偿权的前提是该工程不存在按照其性质不宜折价、拍卖的情形。违法建筑属于不宜折价拍卖的工程，承包人不享有建设工程价款优先受偿权。

2.承包人就违法建筑享有建设工程价款优先受偿权的观点

实务中多有从违法建筑已被拍卖的，承包人的建设工程价款优先受偿权应受保护；违法建筑可现状处置，承包人享有建设工程价款优先受偿权；未被有权机关认定为违法建筑的，承包人享有建设工程价款优先受偿权；违法建筑系因发包人原因导致，且法律未以工程未取得相关手续作为承包人不享有优先受偿权的条件，承包人享有建设工程价款优先受偿权等角度作出裁判，支持承包人建设工程价款优先受偿权的实践。相关裁判详见附件。

3.对已被依法拍卖的违法建筑，应支持承包人的建设工程价款优先受偿权

本文认为，就违法建筑，不宜一刀切的否定承包人的建设工程价款优先受偿权，特别是在违法建筑已被依法拍卖实现流转，实现交换价值的情形下。

已被依法拍卖的工程不属于不宜折价拍卖的工程。《民法典》第八百零七条规定的是“除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议