今年以来，持有型不动产ABS作为一种创新的金融工具，正在对市场存量资产的盘活，资产管理质量的提升发挥着愈加重要的作用，并日益获得市场各方参与者的关注。作为Pre-REITs和公募REITs间的衔接产品，持有型不动产ABS是构建多层次资产证券化市场的重要一环，也是“盘活存量资产，扩大有效投资”的重要手段。

为促进该领域的交流与合作，大成上海律师事务所于2025年9月24日举办“当前不动产REITs与持有型ABS的新机遇闭门研讨会”。本次研讨会聚焦了持有型不动产 ABS 的政策导向与监管趋势、从 Pre-REITs 到 Post-REITs 的全周期实务操作、以及传统 REITs 与 RWA 在发行规则与架构上的比较研究，还特别设置了圆桌研讨环节，围绕“多层次 REITs 市场”的构建展开深入交流，并就市场生态完善、资产盘活路径及创新机遇等议题进行了热烈探讨，吸引了众多业内人士齐聚一堂，共同探寻这一领域的发展新方向与新机遇。

会议伊始，大成中国区金融专业/行业委联合牵头人、大成上海金融专业组负责人、合伙人曲峰律师发表致辞。曲律师首先对莅临的演讲嘉宾及各界参会人士表示热烈欢迎与诚挚感谢。曲峰律师指出，当前以 REITs 和持有型 ABS 为代表的资产证券化工具正处于快速发展期，在盘活存量资产、服务实体经济方面发挥着日益重要的作用。他强调，本次研讨会聚焦公募Reits与私募 REITs 的全链条实践，并特别关注了 RWA 等前沿议题，旨在搭建一个高质量的专业交流平台。曲峰律师表示，大成将继续发挥金融专业优势，深化跨领域、跨行业研究，与金融各界、市场各方携手，共同推动多层次 REITs 市场的健康发展。

大成中国区金融专业/行业委联合牵头人、大成上海金融专业组负责人、合伙人 曲峰

深圳证券交易所债券业务中心ABS培育负责人张暕先生以“有关持有型不动产ABS的监管视角及政策导向”为题发表演讲。张先生首先回顾了公募 REITs 的发展历程与成果，肯定了其在盘活存量资产方面的重要作用。他指出，当前公募 REITs 在资产类型、发行效率等方面仍存在供给与需求错配的问题。针对这一现状，他重点介绍了作为权益型证券化工具的持有型不动产 ABS的推出背景与市场意义。他强调，该产品旨在通过非公开发行的方式，为写字楼、酒店等暂未纳入公募范围的优质商业资产提供更灵活的融资渠道。在具体操作层面，张暕先生分享了深交所的审核关注要点，包括突出权益属性、优化交易结构、放宽估值方法、完善治理机制几方面内容。展望未来，张暕先生表示，深交所将在证监会指导下，积极推动示范项目落地、研究制定相关业务指引，并探索与公募 REITs 的转板衔接机制，同时呼吁市场各方共同培育，以市场化方式完善多层次 REITs 市场生态。

深圳证券交易所债券业务中心ABS培育负责人 张暕

F.O.G.富尚资产集团董事长、越秀REITs独立董事、APPER亚太不动产协会中国区主席陈晓欧先生的分享主题为“From Pre-REITs to Post-REITs-操盘系例分享”。陈先生系统阐述了 REITs 全生命周期的中国实践。他强调，成功的关键在于建立 “以退为进” 的全周期思维，即在资产孵化初期就植入 REITs 标准。随后，陈先生详细拆解了资产筛选、复杂交易结构设计、以及上市后的体系融合、全面预算风控、精细化投资者关系管理和资产周期性改造等关键环节。陈先生认为，在Pre-REITs 阶段，要优先选择 B/C 类资产上市，精准预测发行规模，并在产权、税务等方面提前布局，同时设计好风险控制预案。同时，要处理好原始权益人与公募基金管理人之间的关系，在保证运营稳定的前提下，通过市场化博弈确定交易结构与退出条款。最后陈先生总结道，中国正从以住宅开发为主的房地产旧时代，迈向以资产运营和金融化为核心的新时代。REITs 生态系统的构建，将为市场带来远超传统开发模式的新机遇。他呼吁与会嘉宾清晰定位，深化专业理解，共同抓住这一历史机遇，在未来的不动产资本运作生态中占据一席之地。

F.O.G.富尚资产集团董事长、越秀REITs独立董事、APPER亚太不动产协会中国区主席 陈晓欧

大成中国区金融专业/行业委联合牵头人、大成上海金融专业组负责人曲峰律师带来关于“从传统REITs发行规则到RWA发行流程及架构比较研究”的分享。首先，曲律师指出，中国公募 REITs 市场已从试点阶段迈入常态化发行，资产类型持续扩容。他重点解读了 2024 年底发布的审核指引，强调了资产 “混搭”、鼓励民企、市场表现几个关键变化。在谈到私募 REITs 时，曲律师将其比作 REITs 的 “Pre-IPO” 阶段。他认为，这一模式为尚不满足公募门槛的资产提供了宝贵的培育期，能够有效进行运营优化和财务梳理。同时，曲律师也探讨了 RWA资产通证化的概念。他解释道，RWA 旨在将传统不动产等流动性较差的资产，通过区块链技术进行数字化和通证化，以实现更高效的全球流通。他对比了 RWA 与 REITs/ABS 的异同，并结合香港的立法进展和市场上的充电桩、光伏电站等实践案例，分析了其创新潜力与合规挑战。曲律师强调，无论是 REITs 还是 RWA，其核心价值都在于通过精密的金融结构安排，实现资产的风险隔离与独立信用，从而为投资者提供更安全、更高效的投资工具，也为存量资产的盘活提供了全新的解决方案。

大成中国区金融专业/行业委联合牵头人、大成上海金融专业组负责人 曲峰

在漫谈“多层次REITs市场”圆桌研讨环节，浙商资管投行二部董事总经理金可人、高和资本投资管理部执行董事张尉、城璟租住集团联合创始人/联席首席执行官觀博啟城管理合伙人栾卓识共同参与讨论，由大成律师事务所合伙人刘唯翔律师担任主持。本次圆桌讨论清晰地描绘了中国多层次 REITs 市场的现状：一个由机制缺陷、市场不成熟和配套缺失共同作用下的复杂生态。嘉宾们提出的引入市场化博弈工具、强化信息披露、提升资产运营能力，并积极探索土地政策创新，为破局提供了具体且可行的方向。未来，只有各方共同努力，推动市场向更市场化、更标准化的方向发展，REITs 才能真正发挥其盘活存量资产的核心价值。

圆桌讨论（从左至右）

大成上海合伙人  刘唯翔

浙商资管投行二部董事总经理 金可人

高和资本投资管理部执行董事 张尉

城璟租住集团联合创始人/联席首席执行官觀博啟城管理合伙人 栾卓识

本次研讨会由大成上海合伙人刘唯翔律师主持。

大成上海合伙人  刘唯翔

本次研讨会通过主题演讲与圆桌讨论的深度结合，为市场各方搭建了高水平的交流平台，有效促进了监管机构、资产方、投资方与专业服务机构之间的信息共享与协同合作。展望未来，大成上海律师事务所将持续深耕不动产金融领域，聚焦 REITs 与 ABS 全链条法律服务，加强与各类市场主体的合作。同时，将密切关注 RWA 等前沿趋势，以专业的法律能力和前瞻的市场洞察，助力构建更加市场化、标准化的多层次 REITs 市场生态，为盘活存量资产、服务实体经济贡献 “大成力量”。

现场照片